27.04.2016 Без рубрики 6

12.3Знатоки приравнивают купить недвижимость в провансе франция к приобретению драгоценных алмазов либо антикварных предметов роскоши. Они обязательно приносят наслаждение тем, кто ими обладает, и при этом не теряют финансовой привлекательности.

 

Даже во время всемирного финансового упадка, стоимость французской недвижимости сократилась на 20 — 25%, и то, исключительно в тех районах, которые интересуют местных покупателей. В целом этот показатель значительно ниже общеевропейского. В популярных районах таких как Париж, береговая линия Аквитании и Лазурный Берег стоимость недвижимости не снижалась, а в элитных постройках даже возросла.

 

От участка до дворца

 

Отечественные агентства по недвижимости предоставляют возможность стать обладателем не только обычного дома, но и виллы, коттеджа и даже дворца или замка. При этом замков, переходящих в частное владение довольно много, а законодательство при этом не дает определенного ответа, относительно того, является ли после этого здание памятником культурного наследия или индивидуальной территорией.  Подобные дворцы востребованы среди туристов, а каждое дело по поводу конфликтов обладателей и туристов рассматривают отдельно.

 

При этом стоит учитывать довольно обыденную причину продажи дворцов и замков. Большинство наследников не способны уплатить налог на наследство (до 40% его стоимости). Поэтому перед покупкой такой недвижимости стоит хорошенько все взвесить и подумать, сможет ли замок перейти во владение ваших потомков.

 

Покупая во Франции землю, предварительно следует уточнить, можно ли вести на ней строительство. Эти и другие сведения, как например, о надлежащей высоте, типе зданий и др., содержатся в градостроительной документации. Владение земельным участком на побережье или в горной местности может обернуться некоторым дискомфортом: приближенные к воде территории застраивать нельзя, а обустраивать и ухаживать за ними нужно. Местные власти имеют приоритет при покупке таких земель. Чтобы узнать не стоит ли в резерве конкретный участок у государства, можно отправить запрос в мэрию.

 

Для начала возведения объекта понадобятся 2 сертификата: регламентирующий допустимые размеры объекта и зоны под застройку (Le certificat d’urbanisme ordinaire ou simplifié), и непосредственно предоставляющий право на строительство (Le certificat pré-opérationnel ou détaillé). Не стоит забывать, что это два разных документа, и первый из них права на застройку не дает.

 

Контроль сделки

 

Сделки с французской недвижимостью оформляются только через нотариуса, отчитывающегося перед французским Департаментом по налогам и сборам. Нотариус собирает необходимые сведения и готовит пакет документов для сделки, за что получает оплату. На нем лежит материальная ответственность за возможные ошибки и упущения. Чтобы обезопасить от потерь обе стороны, весь процесс сделки строго упорядочен, и даже торговаться можно только в письменной форме, по всем правилам оформляя условия торга.

 

Сделав выбор в пользу определенного объекта, стороны подписывают соглашение. В этот момент покупатель уплачивает задаток в размере 10% от стоимости покупки, за сохранность которого отвечает нотариус. На раздумья у покупателя есть 7 дней, в течение которых он может передумать и забрать задаток. По истечению этого срока задаток покупателю не возвращается. Это регламентируется государственными органами. Когда сделка отменяется по вине продавца, то он возвращает залог покупателю в двукратном размере. Если никто не передумал, то в течение следующих 1 — 3 месяцев проходит обстоятельная проверка объекта как с юридической, так и с технической стороны.

 

Затем, покупатель передает нотариусу остаток стоимости объекта, и стороны заключают окончательный договор, который заверяет нотариус. Покупатель получает от продавца ключи, а нотариус продолжает заниматься оформлением права собственности. Добавочные затраты составят около 7% от сделки, они пойдут на уплату сборов, пошлин и работы нотариуса.

 

Имейте в виду, что при оформлении соглашения придется указать назначение недвижимости: будет ли она являть основным или не основным местом проживания. Если новоприобретенное жилье будет основным местом жительства, то вы должны вести во Франции деятельность, облагаемую налогами.

 

Приобретение строящегося объекта  происходит по иной системе. При этом застройщики находятся под жестким контролем у государства, что гарантирует безопасность. Основной договор разрешается подписывать еще до возведения фундамента, а задаток составляет 5%.  По мере строительства покупатель вносит оплату частями. Последние 5% средств застройщик получает во время передачи ключей покупателю. Застройщик обеспечивает качество своей работы и в течение года обязан корректировать все мелкие недочеты, в течение 10 лет — крупные. А на инженерные сети, сантехнику, лифты, потолочные конструкции гарантия распространяется 2 года.

 

Возможность кредитования

 

Многие банки с готовностью предоставляют кредиты на приобретение недвижимости иностранным покупателям. Это увеличивает востребованность подобных продуктов. И все же заявки граждан РФ и СНГ рассматривают более тщательно. Но если все документы в порядке, а доход подтвержден, то проблем не возникнет.

 

Таким образом, ипотечный кредит во Франции можно получить не только на готовый объект, но и на строительство нового или восстановление уже существующего. Кредиты выдают на срок от 5 до 30 лет с условием, что к моменту его погашения, заемщику будет не более 75 лет.

 

По большому счету французская ипотека, несмотря на приемлемые ставки, у россиян пока не очень востребована. Это связано с тем, что покупателям эксклюзивного жилья, такая услуга без надобности, а средний класс все еще предпочитает Франции другие страны.

 

Аренда в деталях

 

В ситуации с арендой жилой площади стороны заключают договор, в котором прописываются все параметры жилья и порядок оплаты. Арендатор оплачивает залог, равный трем ежемесячным арендным ставкам, на случай порчи имущества. После завершения срока договора, залог возвращается. По просьбе владельца, арендатор должен предъявить документы подтверждающие разрешение на работу или вид на жительство, при долгосрочном проживании.

 

На данный момент государство защищает арендодателей от неуплаты при помощи программы Garantie des Risques Locatifs, которая отвечает за возмещение потерь в случае невыплат от постояльцев. Так государственная поддержка снижает риски для арендодателей в целях повышения притока туристов во Францию, и создания большей активности в области строительства. Ведь прибыль от трат туристов и налогов от аренды жилья оправдывает расходы по подобным обязательствам.

 

Арендаторам следует помнить, что помещения, сдаваемые в аренду на срок менее 1 года, по законодательству считаются коммерческими площадями, а преобразование жилой недвижимости в коммерческую во Франции сопряжен со множеством сложностей. Долгое время власти смотрели на такие нарушения сквозь пальцы, но сейчас планируются масштабные проверки.

 

Практичный leaseback

 

Основное достоинство французского leaseback (приобретение первичного жилья с условием непременной сдачи его в долгосрочную аренду) заключается в поддержке государства, определенных гарантиях и льготном налогообложении. Для участия в программе объект нужно купить на этапе строительства.

 

Конечно, чтобы участвовать в программе, нужно не просто купить жилье, но и сдать его в аренду на длительный срок. Стандартный договор действует от 5 до 11 лет, а владельцу обеспечивается обязательная доходность не менее 4% в год от стоимости недвижимости. Получается, что полная окупаемость (без учета налогов) произойдет через 25 лет. Владелец имеет право на проживание в таком объекте в течение 4-х недель за год, или оформить специальный договор, позволяющий сдавать жилье только на 6 месяцев и 1 день в году. Однако, второй вариант не всегда возможен, а его оформление может вызвать некоторые юридические сложности.

 

Крупные расходы

 

Оплата налогов во Франции замысловата и имеет несколько ступеней. Собственники жилья должны оплачивать налоги на владение, наследование, перепродажу, а также в определенных случаях «налог на богатство». Налоги на недвижимость и землю отличаются в зависимости от размера, типа, территориального расположения объекта или участка. Размер ставки и итоговую сумму определяет кадастровая служба. Узнать о размерах земельного налога можно перед покупкой. Налог на проживание установлен в размере около 0,5% от стоимости объекта. В случае с продолжительной арендой, его вносит съемщик. За новостройки не придется платить налог в течение первых двух лет, но будущие 3 года нужно будет оплачивать НДС (кроме системы leaseback).

 

Приобретая здание, являющееся объектом культурного наследия и занимаясь его восстановлением, есть возможность вернуть до 50% расходов.

 

Налог на прирост капитала рассчитывается исходя из отличия цены при приобретении и продаже. Нерезиденты стран Евросоюза, продавая свою недвижимость во Франции до истечения пятилетнего срока владения, оплачивают государству треть стоимости. Далее ставка уменьшается, а спустя 15 лет владения иностранные граждане освобождаются от уплаты этого налога. Для резидентов ЕС налог на прирост капитала составляет 26% на протяжении первых 5-ти лет.

 

Если не зарегистрировать недвижимость на заграничную фирму, то при вступлении в наследство по законодательству Франции придется заплатить налог до 40% его стоимости. Такая регистрация позволит вступить в наследство на условиях законодательства другого государства.

 

Привлекательные курорты

 

По официальным данным, чаще всего иностранцы покупают дома и квартиры на морском побережье Сен-Жан-Кап-Ферра и на Лазурном берегу. Также довольно популярны Канны и Ницца. Востребована недвижимость на горных территориях — в  Шамони, Валь д’Изер и Ле-Же. Наши соотечественники стали все чаще приобретать жилье не только в Париже и Ницце, но и в других городах и районах Франции.