27.04.2016 Услуги компании 0

7.3Гражданское общество SCI (Societe Civile Immobiliere) используется владельцами недвижимости в ситуациях, когда они хотят упростить выплату налогов или наследование имущества. Наиболее остро эти вопросы стоят в случаях обладания элитная недвижимость во франции, когда нужно определить очередь наследования, права на объект после смерти одного из супругов или решить проблему с наличием нескольких браков. Подобная форма владения даст возможность обществу управлять вашим имуществом в интересах вашей семьи и бизнеса даже после вашей смерти, а это поможет решить спорные вопросы и избавиться от финансовых сложностей и формальностей наследования, прописанных во французском законодательстве.

Société Civile Immobilière по сути является обществом с ограниченной ответственностью, за исключением того факта, что основным направлением его деятельности является распоряжение и управление вашими объектами недвижимости. Общество владеет нескольким объектами, которые сдаются в аренду или используются акционерами для временного проживания.

Основные характеристики:

  • Уставной капитал более одной тысячи Евро.
  • Минимальное количество соучредителей – два.
  • Регистрация обойдётся вам примерно в две с половиной тысячи Евро, в зависимости от прейскуранта выбранного нотариуса.
  • Время, которое уходит на регистрацию – три-четыре недели.

Что такое Société Civile Immobilière

  • SCI – это ООО, которые регистрируется на французской территории и находится под его юрисдикцией. Офис компании можно расположить прямо на месте приобретаемой недвижимости.
  • Владение долями, то есть определённым количеством акций компании, делает возможным совместное управление.
  • Критерии подбора лиц, владеющими акциями могут быть любыми: вы сможете разделить доли как между своими близкими людьми и родственниками, так и с деловым партнёрами, с которыми вы не состоите в родстве.
  • Для обладания акциями не обязательно наличие французского гражданства.

Важно: поданная выше информация была актуальна на момент публикации и могла претерпеть изменения. Перед приобретением объектов с использованием SCI рекомендуется получение консультации у специалиста относительно текущих параметров налогообложения в регионе, в котором будет совершена покупка, а также отношение страны регистрации покупателя к владению иностранными активами и получению прибыли от них.

Регистрация компании SCI для приобретения недвижимости во Франции

Количество долей, на которые будет разделён капитал, изначально фиксируется в Уставе общества. Минимальное количество – две доли, в соответствии с минимальным количеством членов общества. Statuts de la société является официальным документом, который оформляется нотариусом после выдвижения всеми сторонами своих предпочтений относительно будущего управления имуществом, и соответствует французскому законодательству. После подписания соглашения происходит регистрация общества в Chambre de Commerce et d’Industrie, то есть в Торговой палате.

Устав сообщества обязательно включает следующие элементы:

  • Название сообщества, которое выбирается или совпадает с точным адресом расположения недвижимости.
  • Местонахождение, которое может быть адресом объекта недвижимости или местом постоянной дислокации покупателя во Франции.
  • Сумма уставного капитала.
  • Положения, которые предусматривают отчуждение объекта недвижимости, а также уменьшение или увеличение суммы уставного капитала.
  • Сведения о руководителе, которым может быть как акционер, так и независимый приглашённый президент.

Главным отличием от приобретения на физическое лицо является возможность всех акционеров распоряжаться своими долями на своё усмотрение, но стоит помнить, что долговые обязательства также распределяются в соответствии с долями владения.

Зарегистрировать Société Civile Immobilière можно прямо во время заключения сделки о купле-продаже. Обычно это происходит после подписания финального акта-компромисса и до подписания финального договора о купле-продаже. В случае продажи объекта недвижимости ликвидация общества не является обязательной, вы сможете использовать его для приобретения других сооружений. Ликвидация является достаточно простым процессом, который обычно и происходит после передачи активов общества другим владельцам.

Как зарегистрировать компанию Société Civile Immobilière

В большинстве случаев траты на регистрацию минимальны, а процесс не занимает большого количества времени, зачастую после подписания финального договора-компромисса. Совершить регистрацию имеет право юрист, обладающий достаточной квалификацией, или государственный нотариус.

Процедура регистрации SCI

1. Подписание устава, составленного нотариусом с учётом всех пожеланий и интересов участвующих сторон.

2. Передача нотариусом документа в региональную Торговую палату.

3. Формальности завершаются, когда нотариус получает на руки акт о регистрации (Kbis).

4. После этого требуется открыть счёт на юридическое лицо вашего сообщества в любом французском банке. Если вы оформляете кредит, то желательно, чтобы он был получен в том же банке, где открывается счёт.

Необходимые документы для регистрации SCI от учредителей:

  • Пакет документов, подтверждающий личности учредителей, отношения между ними, копии свидетельств о бракосочетании и расторжении брака, а также российские и заграничные паспорта.
  • Документ, подтверждающий ваше проживание по указанному адресу, например, оплаченный вами счёт за услуги коммунальных служб.
  • Желаемые названия компании должны указываться в определённой очередности, так как желаемое имя уже может присутствовать в реестре, что делает наличие нескольких вариантов обязательным.
  • Данные о приобретаемой недвижимости, среди которых оптимальным вариантом будет копия финального договора-компромисса.

Преимущества приобретения недвижимости во Франции на SCI

Такой способ приобретения имеет массу положительных сторон, главными из которых являются:

  • Вы будете выплачивать налоги на имущества в стране текущего проживания, так как обладание акциями – это обладание движимым имуществом, которое не облагается налогом во Франции.
  • При юридически грамотной регистрации объекта в Торговой палате, количество ваши оборотных средств является нулевым, что избавляет от потребности выплаты налога на роскошь.
  • В случае смерти одного из акционеров наследование проходит способом, отличным от утверждённого в региональном законодательстве.
  • В виду того, что акции – это движимое имущество,  на которое, в случае отсутствия других вариантов, распространяется законодательство страны проживания обладателя доли, что особо выгодно для лиц, не являющихся гражданами Франции. Это позволяет избежать французского законодательства, согласно которому ваше имущество будет распределено между детьми и супругами в равных частях. При наличии Société Civile Immobilière акции перейдут во владение вашим партнёрам, которые смогут распорядиться ими в интересах вашей семьи. Более того, в обществе присутствуют упрощённые варианты передачи собственности между обладателями долей.
  • Единственным инструментом отчётности, необходимым от вас государству при регистрации Société Civile Immobilière будет ежегодный мониторинг деятельности организации. Если недвижимость не сдаётся в аренду, то её доход будет нулевым. Председатель правления не нуждается в выплате дополнительных налогов, таких как отчисления в пенсионный фонд и дополнительные социальные сборы.
  • Société Civile Immobilière попадает под выплату налога на увеличение капитала в первые тринадцать лет, однако, если недвижимость не арендуется, то потребность в отчислениях нивелируется.

Недостатки приобретения недвижимости во Франции на SCI

  • Все решения о деятельности общества принимаются исключительно всем его членами, что может создать трудности после смерти одного из них и в вопросах наследования его доли.
  • Стоимость ипотечного кредита для общества будет несколько выше ставки, которую вы бы получили, оформляя кредит на физическое лицо.

Бухгалтерия и отчетность общества SCI

Société Civile Immobilière достаточно простое в регистрации и гибкое в управлении, однако в виду того, что это общество, оно обязано выполнять некоторые требования, такие как: регистрация общества в коммерческом регистре (registre du commerce et des sociétés), назначение управляющего и утверждение любых изменений в уставе организации.

Ежегодно общество обязано проводить собрание акционеров, на котором будут решаться вопросы по распределению текущих финансов и вычисление возможных затрат. Правовые документы и налоговые декларации сохраняются вплоть до прекращения деятельности сообщества. Не выполняя данные условия, вы рискуете нарушить закон и попасть в сферу внимания налоговых органов, что может привести к ликвидации общества и выплате штрафных санкций. Но объективное ведение прозрачной финансовой политики позволит вам постоянно обладать актуальной информацией о стоимости своей доли и ценовому прогнозу на имущество, что даёт возможность грамотно управлять собственными активами.

Учитывая, что единственной активностью предприятия будет управление недвижимостью, вести бухгалтерский учёт достаточной просто.

Все затраты и доходы должны проходить через лицевой счёт организации, зарегистрированный во французском банке. Все счета, которые имеют отношение к недвижимости также должны поступать на имя Société Civile Immobilière и оплачены через основной счёт, чтобы сохранить прозрачность в отношении выплаты налога на прирост капитала. В обратном случае, все сторонние платежи будут выходить из под контроля государства, что, по сути, является нарушением действующего законодательства.

В обязанности общества входит ежегодная подача декларации о доходах SCI (форма 2072). Если недвижимость не сдавалась в аренду, Société Civile Immobilière не приносит дохода и, как и большинство компаний SCI, декларируют нулевой доход.

Важно: Обдумывая принятие решения о приобретении недвижимости во Франции с использованием Société Civile Immobilière, мы настоятельно рекомендуем обратиться за консультацией к нашим специалистам. Вся изложенная информация актуальная только на момент публикации и может быть изменена, исходя из коррекции текущего законодательства Франции и вашей текущей страны проживания, так что она требует дополнительной аналитической проверки.