18.03.2018 Ипотека на надвижимость 0

Итак, вы решили купить недвижимость во Франции, но собственных средств не хватает на исполнение мечты. Что же делать? Оставить эту затею и вообще отложить в долгий ящик мысль переехать во Францию на ПМЖ? К счастью, выход есть. И это – ипотека. Давайте в формате вопрос-ответ рассмотрим основные аспекты получения заемных средств во французских банках.

Вопрос: Сколько денег можно занять?

Большинство крупных кредиторов во Франции готовы профинансировать до 80% от стоимости недвижимости, а мелкие компании так и вовсе предлагают больший заем. Все будет зависеть от размера вашего официального ежемесячного дохода и от срока, в течение которого вы планируете расплатиться.

Как правило, расчет работает по принципу, согласно которому общие ежемесячные расходы на оплату ипотеки во Франции, а также затраты на погашение ипотеки в своей стране (при наличии) и любые другие долгосрочные обязательства суммарно не должны превышать трети ежемесячного дохода заемщика. Например, если вы живете в России и тратите на ипотечный платеж около 500 евро в месяц, а потенциальная ипотека во Франции будет ежемесячно «съедать» еще около 300 евро, т.е. в сумме 800 евро, то ваш доход должен быть не менее 2400 евро в месяц, чтобы банк одобрил очередной кредит. Ипотека, как правило, предлагается по схеме погашения основной суммы (тела кредита) и процентов за пользование заемными средствами и предоставляется на срок от 5 до 30 лет. Нюансы зависят от конкретного банка и запрашиваемой суммы.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Только процентное погашение становится все более популярной схемой, поскольку предоставляет бо́льшую гибкость. Эта программа позволяет покупателю недвижимости во Франции брать больше денег, но ежемесячно платить меньше. Ежемесячные выплаты будут покрывать только проценты по ипотечной сумме, а значит, заемщик не погашает основное тело кредита. Но не стоит идеализировать французскую банковскую систему и надеяться, что вам простят основную сумму долга. Нет, ее в полном объеме придется погасить в конце срока кредитования, а значит, заемщик должен иметь достаточную степень выдержки и самодисциплины, чтобы постоянно откладывать средства в резерв. Иногда ипотечный кредит с погашением процентов может оказаться отличным вариантом для тех, кто планирует продать недвижимость во Франции или совершить крупный платеж после окончания первоначального срока ипотеки, скажем, по истечении пяти лет. Конечно, сумма, которую вы можете заимствовать, полностью зависит от ваших личных обстоятельств. Каждый конкретный случай будет индивидуально рассматриваться банком или кредитной организацией.

Вопрос: каковы дополнительные расходы при покупке недвижимости во Франции с привлечением ипотеки?

Помимо стандартных сборов, большинство кредиторов взимают авансовый взнос в размере 0,5 – 1,0% от суммы заемных средств. Также правилами предусмотрена плата за регистрацию ипотеки, размер которой варьируется в пределах от 1 до 2% от суммы кредита. Затраты на страхование жизни также отличаются у разных операторов, но обычно составляют 1% от суммы кредита. В стоимость недвижимости во Франции обычно включена агентская комиссия, но только если вы видите объявление с пометкой FAI после цены, что означает «Frais d ‘Agence Inclus» (включены услуги агента). Таким образом, покупатель во Франции обычно (но не всегда) оплачивает гонорар риелтора. Стоимость недвижимости, куда не включена агентская комиссия, помечается как «net vendeur». Кроме того, покупатель обязан оплатить услуги нотариуса. Также стоит знать, что если вы оплачиваете недвижимость во Франции с помощью заемных средств, то нотариальные сборы увеличиваются еще на 1-1,5% – это «frais de garantie» или налог на регистрацию ипотеки, в результате чего суммарные нотариальные затраты возрастают до 8%.

Если вы решили привлечь к сделке ипотечного брокера, то дополнительно вынуждены будете оплатить и его работу. Часто бывает так, что частные брокеры не берут комиссии, за исключением кредитов на сумму менее 50 000 евро. В этом случае придется заплатить гонорар около 250 евро.

Вопрос: каковы будут процентные ставки при получении ипотеки во Франции?

Процентная ставка будет зависеть от того, решили ли вы оформить ипотеку во Франции с фиксированной или с переменной процентной ставкой.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

В зависимости от обменного курса валют вы можете взять ипотеку в евро на фиксированный срок, а затем переоформить на кредит в другой стране и в другой валюте, когда процентные ставки станут более благоприятными.

Вопрос: Сколько времени занимает процесс оформления ипотеки во Франции?

Это зависит от эффективности и работоспособности обеих сторон: кредитора и заемщика, но, как правило, обработка заявки занимает около шести недель. Чтобы сэкономить время, стоит начать собирать требуемый пакет документов задолго от отправки заявки, так как подготовка некоторых из них, например бухгалтерской документации, занимает довольно много времени.

Вопрос: Достаточно ли моего дохода? И принимаются ли к рассмотрению заявки от так называемых самозанятых людей?

Чтобы оценить, можете ли вы позволить себе определенный размер ипотеки, возьмите калькулятор и сопоставьте все свои доходы и расходы за месяц. Большинство кредиторов дадут вам сумму, на ежемесячное погашение которой будет уходить не более 1/3 от общего объема ваших доходов, включая заработную плату или прибыль от самостоятельной занятости или пенсионный доход, плюс инвестиционный доход. Из полученной цифры вычтется сумма, которую вы ежемесячно выплачиваете на погашение существующих займов  (ипотека в своей стране, кредит на покупку автомобиля, любые другие личные займы), алиментные платежи и арендная плата, если вы проживаете в съемном жилье, и, конечно же, стоимость предполагаемой ипотеки во Франции. Не забудьте, что любой доход необходимо официально подтвердить. Тот, кто работает сам на себя, должен предоставить бухгалтерский баланс минимум за два года.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Доход от аренды рассматривается по-разному: размер ежемесячного ипотечного платежа вычитается непосредственно из арендной платы или потенциальной ренты, которую вы получите до расчета 1/3 дохода. Если вы планируете оформить ипотеку во Франции, чтобы купить жилье, которое потом будете сдавать в аренду, то можете претендовать на бо́льшую сумму займа и на специально разработанный для этой схемы вид ипотеки. В случае, когда вы готовы взять кредит на долгий срок, ваши ежемесячные платежи будут меньше, и вы также сможете взять бо́льшую сумму. Кредиты выдаются на срок от 5 до 30 лет, но большинство кредиторов неохотно соглашаются выдать заём, который будет погашаться после 70-го дня рождения заемщика.

Вопрос: Могу ли я получить ипотечный кредит с фиксированной ставкой?

Да. Ипотека с фиксированной ставкой – наиболее популярный вид кредитования на французском рынке. Преимуществом такой ипотеки является тот факт, что для займов с фиксированной ставкой всегда возможны досрочные выплаты, с максимальными штрафными санкциями в первые годы на уровне 3%.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Оформив ипотеку во Франции с фиксированной ставкой, вы будете платить ту же самую сумму на протяжении всего срока кредита, однако, оплатив неустойку (около 3%), можете просить пересмотра ставки.

Вопрос: Могу ли я получить ипотечный кредит с переменной ставкой?

Да, подобные виды ипотеки широко представлены и легко доступны. Этот кредит можно получить по более низкой процентной ставке, нежели упомянутый выше кредит с фиксированной ставкой, и, как правило, такой кредит можно полностью или частично погасить досрочно без каких-либо штрафных санкций. Переменные ставки должны быть ниже фиксированных, хотя, как понятно из их названия, они могут подниматься или опускаться в соответствии с рыночными показателями.

Вопрос: Могут ли мне одобрить ипотеку до покупки недвижимости во Франции?

Да. Есть множество преимуществ для получения одобренного ипотечного кредита (принципиальное одобрение) до отправки ценового предложения о покупке недвижимости. Риелтор автоматически направит вас в банк для получения ипотечного предложения, поэтому, если этот документ уже будет у вас на руках, это сэкономит массу времени и даст преимущество перед другими потенциальными покупателями. Также агент по продаже недвижимости отнесется к вам, как к более серьезному покупателю, что позволит вам получить более выгодную цену. Вы также заранее будете знать сумму, на которую можете рассчитывать, и сможете определиться с ежемесячными платежами – все это позволит смотреть объекты, соответствующие вашему бюджету.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Вопрос: Что лучше: перезаложить недвижимость или оформить новую ипотеку во Франции?

Повторный залог или рефинансирование ипотечного кредита – не очень распространенная схема среди французских кредиторов, хотя некоторые из них начинают предлагать ипотечные кредиты на этой основе, позволяя заемщику воспользоваться преимуществом растущих цен. Кроме того, этот процесс проходит гораздо быстрей. В целом, если вы считаете, что позже вам понадобятся дополнительные средства, то лучше увеличить запрашиваемую сумму на стадии заявки, когда легче получить достаточное финансирование. Например, если покупатель берет кредит на улучшение жилищных условий, то большинство банков будут настаивать на оплате строительных работ по счету, вместо того, чтобы выдать всю сумму заемщику на руки. Даже если это окажется возможным, дополнительные средства, скорей всего, буду более дорогими, чем те, которые изначально были привлечены для покупки. С повторным залогом, вам, возможно, придется заплатить кредитору сбор в размере 3% от суммы непогашенного кредита, а срок погашения может быть дольше.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Будет разумно, если вы обсудите свою индивидуальную ситуацию со специалистом, прежде чем принимать какие-либо решения.

Вопрос: Что будет, если я подписал Compromis de Vente, но получил отказ в предоставлении ипотеки во Франции?

После того, как вы нашли дом своей мечты и согласовали с продавцом стоимость, обе стороны подписывают предварительный контракт под названием Compromis de Vente. Затем покупатель переводит депозит через риелтора или нотариуса. Предварительный договор является обязательным как для покупателя, так и для продавца. Оставшаяся сумма и все причитающиеся к уплате сборы погашаются через нотариуса до даты закрытия сделки, когда продавец и покупатель подписывают окончательный договор купли-продажи.

Согласно действующему французскому законодательству, если ваша заявка на получение ипотеки во Франции отклонена, вы получаете свой 10-процентный депозит обратно, без вычета сборов и штрафных санкций.

Вопрос: Могу ли я оформить ипотеку во Франции для строительных работ и реставрации?

Да. Большинство кредитных организаций предоставляют подобный вид финансирования, а одобренная сумма будет варьироваться в пределах 70-80% от сметной стоимости. Если вы подаете заявку на получение кредита для финансирования только строительных работ, и при этом у вас нет ипотеки на недвижимость, то вы можете получить 100-процентное финансирование. Вам необходимо будет обратиться к лицензированной строительной компании для проведения оценки – выданный ими документ станет основой суммы, которую вы можете получить в кредит.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можно ли во Франции взять ипотеку для покупки недвижимости, которую впоследствии будут сдавать в аренду?

Да. Если вы сможете доказать, что планируете сдавать недвижимость во Франции в долгосрочную аренду (стандартный трехлетний договор), то можете получить соответствующий ипотечный кредит, причем прогнозируемый рентный доход будет учитываться кредитором при оценке вашей платежеспособности. Как правило, под эти цели не подходит курортная недвижимость, которая сдается в краткосрочную аренду.

Вопрос: Можно ли оформить ипотеку во Франции на недвижимость по схеме обратной аренды (Leaseback)?

Да. Обратная аренда отличается от простой аренды тем, что несколько недель в году собственник имеет полное право самостоятельно проживать в своей недвижимости. Продолжительность ипотеки с лизинговым покрытием (Leaseback) также, как правило, выше, чем при предоставлении соглашения о долгосрочной аренде. Реальная схема обратной аренды во Франции работает, когда девелопер жилого комплекса реализует объекты, находящиеся под управлением профессиональной управляющей компании. Чаще всего договор заключается на 9 лет, и строго лимитирует время, которое собственник может проводить в своем доме (как правило, не более 4 недель в году). Доход от аренды обычно гарантирован на весь срок действия договора (те же 9 лет) на установленном уровне, например, 4,5% от стоимости приобретенного имущества.

Вопрос: Нужен ли мне счет во французском банке?

Почти наверняка вам потребуется счет в одном из французских банков, если вы будете брать ипотеку, и точно понадобится, если у вас есть недвижимость во Франции. Крупные французские банки довольно эффективны и практически никому не отказывают в открытии текущих счетов. Но учитывая тот факт, что для выполнения необходимых формальностей требуется определенное время, рекомендуется начать работу над этим на максимально ранней стадии.

Ипотека во Франции: часто задаваемые вопросы

Вопрос: Нужно ли мне получение страхового полиса?

Официально не существует никакого обязательного страхования жизни, но сложившаяся практика такова, что многие банки просто не одобрят заявку на выдачу кредита без страхового полиса. Если размер заемных средств не превышает 60% от стоимости недвижимости во Франции, то, скорей всего, вы сможете оформить ипотеку без страховки. Но стоит помнить, что наличие полиса страхования в странах Европы имеет множество преимуществ, причем как для вас, так и для кредитора, и может стать решающим документом в вопросе одобрения кредита. Если вы решите застраховать свою жизнь, то это надо делать одновременно с подачей заявки на ипотеку.

Если вам нужна дополнительная информация или вы хотите обсудить конкретный проект, пожалуйста, свяжитесь со специалистами компании Кофранс – их опыт и знание дела позволят дать консультацию и ответить на вопросы по конкретно взятой ситуации.

Шошина Ольга