Трудно пройти мимо образа жизни французов, независимо от того, какая обстановка вам нравится больше всего – шумный город, мирная сельская местность, заснеженные горы, теплый и солнечный пляж. Но вопрос оформления ипотеки для покупки недвижимости во Франции – и все, что с этим связано – может положить конец вашим планам еще до того, как они начнутся реализовываться в жизнь.
В этом руководстве вы узнаете про процесс получения иностранцами ипотечного кредита во Франции, чтобы иметь возможность осуществить свою мечту о покупке собственного жилья в этой стране.
Стоит ли покупать недвижимость во Франции?
Рынок недвижимости Франции является одним из самых сильных и стабильных в Европе. И поскольку ставки по ипотечным кредитам, как правило, низкие, становится ясно, почему получение ипотечного кредита во Франции для иностранцев является такой привлекательной идеей. Кроме того, французские банки предоставляют ипотечные кредиты как для резидентов, так и для иностранных покупателей, поэтому не факт, что эмигрантам будет сложней оформить ипотеку – вам просто может потребоваться выполнить некоторые дополнительные требования.
Сколько можно взять в кредит во Франции?
Как правило, ипотека во Франции покрывает от 70% до 80% стоимости недвижимости. Однако в некоторых случаях разрешается оплатить заемными средствами только 50%, если вы не являетесь гражданином одной из стран Европейского Союза. Сумма, которую вы можете занять, также зависит от того, насколько ваши доходы превышают расходную часть.
Согласно французскому законодательству, необходимо, чтобы ваши обязательства (выплаты по ипотеке, арендная плата и другие расходы) не превышали 30% от чистого дохода вашей семьи. Французские банки не смогут предложить кредит, если ваши расходы превышают этот «потолок». Это означает, что сумма, которую вы можете взять в долг, зависит от стоимости недвижимости во Франции, а также от дохода вашей семьи. Кроме того, если вам больше 65 лет, активный заработок не учитывается; банки рассматривают только постоянные пенсионные выплаты или другие виды пассивного дохода.
Какой размер депозита необходим для получения ипотеки во Франции?
Сумма залога, которая вам потребуется, будет зависеть от того, какую часть суммы покрывает ипотека. Если ипотека покрывает 70% стоимости недвижимости во Франции, вам необходимо внести залог в размере 30%; если она покроет 80% стоимости недвижимости, вам потребуется залог в размере 20%; и если покрывается только 50%, вам нужно будет внести остальные 50% в качестве депозита.
Стоимость ипотечного кредита во Франции
По данным Banque de France, по состоянию на март 2022 года средняя процентная ставка по новым жилищным кредитам составляла 1,15%. Существует также ряд административных сборов, которые вы должны будете заплатить:
- Плата за организацию/инициирование: 1%, минимум 350 евро плюс налог на добавленную стоимость (НДС);
- Нотариальные сборы: от 6% до 8% за объект вторичного рынка; от 3% до 5% для новой недвижимости (новостройки или жилья, возведенного менее пяти лет назад);
- Плата за открытие транзитного счета: либо фиксированная, либо процент от ипотеки;
- Оценка стоимости: 250 евро.
Кроме того, при продаже недвижимости во Франции будьте готовы заплатить налог на прирост капитала в размере от 35% до 40%. Примите это во внимание, если вы планируете владеть недвижимостью во Франции в течение пяти лет или меньше – этого времени может быть недостаточно, чтобы компенсировать расходы.
Ипотечные правила для иностранных покупателей
Французские банки предлагают ипотеку как резидентам, так и иностранцам. Однако из-за статуса экспата вам, вероятно, придется соответствовать определенным дополнительным требованиям. Французские кредиторы стараются максимально снизить риски, особенно когда речь идет об иностранных покупателях. Вот несколько вариантов, которые вас могут попросить сделать:
- Открыть сберегательный счет с минимальным депозитом, эквивалентным 24 или более платежам по ипотеке.
- Приобрести полис страхования жизни, покрывающий 120% ипотечного кредита, и указать кредитора в качестве бенефициара.
- Предоставить доказательство страхования имущества.
- Предъявить справку об инвалидности и медицинскую страховку и, возможно, пройти медицинский осмотр, в зависимости от возраста заемщика.
Как правило, кредиторы хотят удостовериться в надежном и устойчивом финансовом положении заемщика. Отсутствие долгов и наличие сберегательного счета, на который вы регулярно вносите депозиты, помогут при получении ипотечного кредита.
Требования и документы для оформления ипотеки во Франции
Чтобы подать заявку на ипотеку, вам необходимо собрать значительное количество документов, в том числе:
- Справку из бухгалтерии или трудовой договор, в зависимости от типа вашей занятости (владелец бизнеса, самозанятый, наемный работник и т.д.);
- Банковские выписки за последние три месяца по всем счетам;
- Копию паспорта заемщика;
- Действующий договор об ипотеке или аренде недвижимости во Франции;
- Сметы/счета от застройщика на новое имущество или имущество, требующее ремонта, а также страховые сертификаты;
- Документ о займе или документ о праве собственности с графиком погашения, если недвижимость будет финансироваться за счет повторной ипотеки;
- Свидетельство о браке (при наличии);
- Предварительный договор купли-продажи или право собственности на строящийся объект, разрешение на строительство и землю, если на участке будут проводиться улучшения;
- Подтверждение дохода, включая дивиденды, пенсии и т. д.; три года проверенных финансовых отчетов для тех, кто работает не по найму;
- Подтверждение проживания;
- Договор купли-продажи;
- Отчет об активах;
- Налоговые декларации за последние три года.
Вы сможете оформить ипотеку во Франции только в том случае, если у вас есть предварительное соглашение о покупке; продавец может отказаться от продолжения сделки, если он не уверен в вашем финансовом положении. Тем не менее, ипотечный кредитор может выдать вам сертификат об обязательствах, что, по сути, является письмом с предварительным одобрением кредита и может облегчить переговоры с продавцом. Письма с предварительным одобрением обычно действительны на срок до четырех месяцев.
Как иностранцу подать заявку на ипотеку во Франции
Если вы когда-либо обращались за ипотекой, то наверняка заметили, что процесс получения ипотеки во Франции аналогичен процессу в других странах. Во-первых, вам следует связаться с несколькими различными кредиторами, чтобы узнать, какой из них предложит лучшие условия. Есть банки, которые предлагают ипотечные кредиты французским гражданам и иностранцам, а есть организации, детально работающие с экспатами.
Вы также можете выбрать между французским банком и ипотечным брокером. Если у вас не совсем стандартная ситуация, например, вы работаете не по найму или не являетесь резидентом Европейского Союза, брокер будет особенно полезен. Эти специалисты могут изучить вопрос от вашего имени и найти предложение с оптимальными условиями, а также могут посоветовать вам, как лучше всего заполнить заявку и подготовить документы, чтобы у вас были наибольшие шансы на одобрение.
Чтобы получить официальное предложение по ипотеке от кредитора, необходимо выполнить следующие требования:
- Вы и продавец недвижимости во Францииподписываете заполненный договор купли-продажи;
- Вы заверяете банк, что можете позволить себе кредит.
- Стоимость имущества соответствует ипотечному запросу.
* Несколько слов о договоре купли-продажи: в нем может быть оговорка о том, что сделка может быть завершена досрочно без потери депозита в случае, если не будет одобрена ипотека. Тем не менее, некоторые продавцы могут сомневаться и проявлять нерешительность, если есть подозрения, что сделка не будет доведена до конца. В этом случае будет полезно иметь письмо с предварительным одобрением кредита – документ из банка послужит дополнительным аргументом, подтверждающим серьезность ваших намерений.
Затем начнется этап подписания документов, чтобы ипотека могла получить окончательное одобрение кредитора. После получения ипотечного предложения начинается 11-дневный период обдумывания, который вам нужно выждать, прежде чем вы сможете подписать документы.
Перевод средств может занять до 14 недель. Покупка недвижимости считается официально завершенной, как только нотариус получает средства от кредитора. В этот момент будет подписан окончательный договор купли-продажи, и недвижимость во Франции станет вашей.
Типы ипотеки, доступные во Франции
Во Франции существует три вида ипотечных кредитов: обычные, залог имущества и институциональная гарантия. Иностранным покупателям, скорее всего, предложат обычную ипотеку. Существуют также ипотечные кредиты с фиксированным сроком, процентной ставкой, фиксированной и переменной процентной ставкой, а также гибридные формы кредита и промежуточные ссуды. Давайте обсудим, что представляет собой каждый из них.
— Обычный кредит
Обычными ипотеками занимаются нотариусы, которые берут за свои услуги около 2% от суммы кредита (заполнение и регистрация документов для продажи имущества). Кроме того, нотариус проследит за соблюдением условий предыдущей ипотеки, а также условий нового займа.
— Залог имущества
Услуги нотариуса по ипотеке под залог имущества ниже, чем по обычной ипотеке – около 1% от суммы займа. Сборы ниже, потому что оплата гербового сбора не является обязательным требованием. Ипотека под залог имущества предназначена только для объектов вторичного рынка, и покупатели не могут брать больше стоимости жилья, например, если они хотят профинансировать ремонт недвижимости во Франции.
— Институциональная гарантия
Этот новый тип ипотеки направлен на снижение стоимости получения кредита. Ипотечный кредит выдается под институциональную гарантию, которой управляет группа кредиторов. Таким образом, риск распределяется между кредиторами, а не один кредитор берет на себя 100% риска.
К этому виду ипотеки традиционные регистрационные расходы и сборы не применяются. Вместо этого заемщик платит гарантированную комиссию, пропорциональную сумме займа. Транзакционные издержки составляют менее 1%, а стоимость оформления гарантии обычно не превышает 2%. Кроме того, некоторые заемщики вернут до 75% установочной платы сразу после выплаты ипотеки.
Ипотечные кредиты с институциональной гарантией можно взять на старую и новую недвижимость во Франции, но необходимы хороший кредитный рейтинг и стабильный доход. Кроме того, этот вид ипотеки доступен только для граждан Франции.
— Ипотека с фиксированным сроком
При ипотеке с фиксированным сроком, также называемой кредитом с выплатой основной суммы, вы платите проценты и кредит в течение срока ипотеки. Ипотека с фиксированным сроком может быть оформлена на срок от шести до 30 лет, и вы можете выбрать кредит с фиксированной или плавающей (переменной) ставкой.
— Ипотека с выплатой только процентов
При ипотеке с выплатой только процентов
вы платите проценты в течение срока действия ипотеки, а затем погашаете изначальное тело кредита. Они менее распространены во Франции, чем ипотека с фиксированным сроком, и квалификационные критерии более строгие, чем при обычной ипотеке.
Если вы планируете сдавать в аренду свою недвижимость во Франции, рассмотрите возможность оформления ипотеки только с выплатой процентов. Вы можете вычесть проценты по ипотеке из дохода от аренды, что означает, что ваши ежемесячные платежи по ипотеке будут уменьшены.
— Ипотека с фиксированной ставкой
Ипотечные кредиты с фиксированной ставкой могут иметь более высокую процентную ставку, но они дают большую безопасность, которую предпочитают некоторые покупатели. Процентная ставка не меняется со временем; она остается такой же, как и при первоначальном оформлении ипотеки во Франции.
Гибкая ипотека – это тип ипотеки с фиксированной процентной ставкой, позволяющий заемщику изменять ежемесячные платежи, одновременно пользуясь преимуществами фиксированной процентной ставки. Иными словами, существуют верхний и нижний лимиты платежей, а выплаты также могут быть приостановлены на срок до 24 месяцев. Суммы также могут быть увеличены до 30%, если вы хотите погасить ипотечный кредит быстрее.
— Ипотека с переменной ставкой
Ипотечные кредиты с плавающим процентом имеют процентные ставки, которые меняются со временем. Платежи могут быть ниже, чем по ипотечным кредитам с фиксированной ставкой, но тот факт, что процентная ставка может меняться, делает этот вариант более рискованным. Поскольку переменная ставка рассчитывается по среднему показателю за период от трех до двенадцати месяцев (и дополнительная маржа до 3%), в долгосрочной перспективе трудно понять, сколько вы будете платить. Существует вариант ипотечного кредита с переменной ставкой, который имеет верхний предел платежа, даже если сама ставка может измениться.
— Промежуточные ссуды
Промежуточные ссуды предназначаются для покупателей, которые готовы приобрести новую недвижимость во Франции, но все еще ждут, пока будет продан текущий объект. Этот тип кредита является краткосрочным, но иногда его можно продлить на срок до двух лет.
Обратитесь за консультацией к специалистам
Покупка недвижимости во Франции – это огромное мероприятие, и прежде, чем вы сможете жить в доме своей мечты, важно, чтобы у вас были финансы, чтобы ваша мечта не превратилась в кошмар. Компания Кофранс сотрудничает с различными специалистами, которые всегда готовы проконсультировать вас по вопросам, касающимся ипотеки во Франции и другим финансовым вопросам.
Шошина Ольга
