13.05.2022 Разное Недвижимость 0

Большинство иностранцев, решивших купить недвижимость во Франции, сосредотачиваются на сельской местности или небольших городах, где можно насладиться отпуском или более спокойным ритмом жизни. Но есть ли здесь возможность выгодно инвестировать?

Сами французы очень заинтересованы в рентной недвижимости как в долгосрочной инвестиции. Для семьи среднего класса вполне нормально иметь одну-две квартиры, которые они сдают. Но местные жители, как правило, покупают недвижимость в крупных городах Франции, и чаще всего отдают предпочтение квартирам, а не домам. Зачастую квартиры приносят более высокий рентный доход, а также могут похвастаться более низкой стоимостью «входного билета» на этот рынок.

Также стоит отметить, что французы предпочитают жилье в новых постройках, особенно если они хотят воспользоваться налоговыми льготами Loi Pinel. Это дает освобождение от подоходного налога на инвестиции в новостройки в отдельных районах (12-21% от покупной цены). Тем не менее, собственность должна сдаваться в аренду в течение как минимум шести лет, а лучшие налоговые льготы наступают, если вы обязуетесь владеть объектом в течение 12 лет. Максимальный уровень арендной платы и максимальный доход арендаторов также контролируются.

У крупных застройщиков, таких как Nexity, есть консультанты, которые могут помочь инвесторам принять наилучшее решение как из расчета их бюджета, так и в вопросе налоговых обязательств. Если покупка недвижимости во Франции рассматривается как полностью пассивная инвестиция, то застройщик также может предложить опцию управления арендой.

При ипотечных ставках чуть более 1% и валовой доходности жилой недвижимости обычно от 4% до 8% (выше, чем в большинстве стран Европы), имеет смысл инвестировать в la pierre.

Выбор города

Где можно заключить наиболее выгодную сделку при имеющемся бюджете? Это зависит от того, хотите ли вы получить как можно больше дохода или планируете найти баланс между нынешним доходом и приростом капитала в будущем. Если вам нужен только доход, то, например, Сент-Этьен – один из самых прибыльных городов Франции с валовой доходностью от аренды в пределах 8-11% и низкими ценами (в среднем 1173 евро / кв. м – что в 10 раз дешевле от того, что вы заплатили бы в Париже!)

Хороший прирост капитала можно отметить в других локациях. Ренн, столица Бретани, и Анже, столица департамента Мэн и Луара, имеют положительные демографические показатели и хорошую доходность: 8,2% и 6,2% соответственно. Кроме того, они находятся менее чем в двух часах езды от Парижа на поезде (прямое сообщение без пересадок). Еще один бонус – доступная стоимость входа на рынок: недвижимость в Ренне может стоить всего 100 000 евро. Норманнский порт Гавр с доходностью недвижимости до 7,6% и старая столица Лотарингии Нанси со средней доходностью более 6% являются двумя другими интересными рынками для поиска доходных инвестиций.

Смотрите также:  {:ru}Самые необычные места отдыха во Франции{:}{:ua}Найнезвичайніші місця відпочинку у Франції{:}

Недвижимость Парижа по-прежнему популярна в глазах инвесторов, особенно центральные округа столицы, но будьте готовы к самой низкой доходности во Франции – всего 3%. И сейчас покупатели становятся довольно разборчивыми. Риелторы утверждают, что самыми популярными объектами после пандемии стало жилье с балконом, террасой, садом либо рядом с рекой или парком. Средние цены могут вводить в заблуждение, так как нижние этажи продаются дешевле, а сады могут добавить к цене 10-20%, в то время как мрачный двор, напротив, снизит ценник на 15%. Что касается домов без лифта, то квартира на шестом этаже будет стоить гораздо меньше, чем в домах, где не нужно подниматься по лестнице, а именно такие квартиры в последнее время демонстрируют некоторую слабость в цене.

Ценник для входа на рынок недвижимости Парижа космический. Столичное жилье продается по цене 11 000 евро за кв. м, но для элитной недвижимости эта сумма достигает 40 000 евро за «квадрат». Небольшие объекты также продаются по более высокой цене за квадратный метр.

Хороший возврат инвестиций

Агенты по продаже недвижимости говорят, что какой бы крупный город вы ни выбрали, лучше покупать за пределами центра, если вы хотите получить хороший доход, или покупать в небольших городах, таких как Сент-Этьен, Рубе или Либурн. «Центр – это место, куда вы инвестируете для сохранения капитала», – говорят риелторы. На таких рынках, как Марсель и Лилль, все еще есть некоторые возможности, но вам действительно придется провести масштабную исследовательскую работу. Необходимо изучить районы, чтобы купить недвижимость во Франции по максимально адекватной стоимости. Так, в Париже или Марселе арендная плата может упасть на 200 евро, если просто перейти улицу.

Если вы хотите получить более весомый доход, то стоит покупать сразу блок квартир. Это может показаться невозможным, но таунхаус, переоборудованный в три отдельные квартиры, в некоторых французских городах может стоить 150 000 евро или даже меньше, если он нуждается в ремонте. Разделение квартир (Colocation) является еще одним более прибыльным сегментом, чем обычная аренда, особенно в Лилле и Марселе.

Аренда меблированной недвижимости во Франции способна еще больше повысить доходность, при этом арендная плата за тот же объект будет на 5-20% выше, в зависимости от местного спроса.

Для инвесторов-резидентов Франции статус LMNP (Loueur Meublé Non Professionel) также имеет ряд серьезных налоговых преимуществ. Если вы являетесь резидентом иностранного государства, ваши налоговые обязательства на родине могут быть выше, чем во Франции, поскольку вы не сможете использовать налоговые льготы Pinel и LMNP для зачета вашего дохода. Французское налоговое законодательство, как правило, довольно лояльно к арендодателям, и, в частности, вы все еще можете вычесть расходы на финансирование из своего рентного дохода, чего не происходит в большинстве других стран Европы. Но налоги – сложная область, поэтому обязательно обратитесь за советом к налоговому консультанту.

Смотрите также:  {:ru}Пентхаусы, таунхаусы, лейнхаусы и квадрохаусы во Франции{:}{:ua}Пентхауси, таунхауси, лейнхауси і квадрохауси у Франції{:}

Агенты, специализирующиеся на инвестициях в рентную недвижимость Франции, также выступают за покупку вторичной недвижимости, нуждающейся в ремонте. Старый объект продается со скидкой 20-30% по сравнению с новым, поэтому, как правило, можно рассчитывать на более высокий доход.

Опять же, резиденты Франции получают налоговые льготы, поскольку в течение следующих 10 лет все расходы на ремонт могут быть зачтены в счет налога.

Подробные данные

Чтобы выбрать города, в недвижимость которых стоит инвестировать, необходимо охватить ряд критериев, таких как рост численности населения, занятость, средний доход, соотношение арендаторов и владельцев недвижимости, а также тенденции цен на жилье и потенциальную доходность. Затем стоит проанализировать каждый район города, причем важно детально изучить все локации. Например, район Лилль-Сюд предлагает валовую доходность в размере 8-10%, имеет хороший доступ к метро и находится недалеко от медицинского факультета университета, может похвастаться высоким спросом на аренду, хотя и выглядит немного более неряшливо. С другой стороны, Сен-Морис с зелеными насаждениями и хорошим транспортным сообщением пользуется большим спросом у молодых специалистов, и вы все еще можете рассчитывать на доходность 6-8% против всего 4-5% в историческом центре, с хорошими шансами прироста капитала.

Три или четыре года назад Лимож, столица Верхней Вьенны, вместе с Сент-Этьеном занимал первое место в рейтинге высокодоходных городов для покупки инвестиционной недвижимости во Франции. Но сейчас цены выросли и инвесторам не стоит ждать больше 6-7%.

Конечно, все зависит от качества недвижимости и от района. Вы можете получить 10% в одном из районов к северу от Лиможа, но они не пользуются стабильным спросом.

Покупка ветхой недвижимости в Лиможе с необходимостью дальнейшего проведения ремонта – один из способов получить дополнительную прибыль, но найти такие квартиры не так просто, как раньше, и если они появляются на рынке, то действовать приходится очень быстро. Положительной стороной подобной опции является тот факт, что после проведения необходимого ремонта эту недвижимость можно будет очень быстро сдать в аренду.

Партнеры по недвижимости

Учитывая необходимость действовать быстро – иногда отправиться на просмотр в тот же день, когда она выходит на рынок – действительно ли покупка рентной недвижимости во Франции считается достойной и доступной опцией для нерезидентов? Возможно, нет, если вы планируете делать все самостоятельно. Но существует множество агентств, таких, например, как Кофранс, которые могут предоставить инвестиционные услуги «под ключ». Большинство компаний подобной направленности концентрируются в ряде крупных городов, где они имеют определенный опыт. Консультант работает с каждым инвестором, чтобы определить проект на основе имеющегося бюджета и желаемой доходности.

Смотрите также:  {:ru}Переезд без стресса в четыре этапа{:}{:ua}Переїзд без стресу в чотири етапи{:}

Агенты помогают найти объекты, которые либо недавно появились на рынке, либо вообще находится в стадии строительства. Также сторонним специалистам можно поручить заботы о ремонте и меблировке, чтобы убедиться, что недвижимость точно подходит целевому арендатору. Вы также можете воспользоваться услугами риелтора или одного из крупных застройщиков, чтобы купить новую недвижимость во Франции, отвечающую всем требованиям.

Альтернативные варианты

Конечно, вы можете купить дом для отдыха с возможностью сдачи в аренду, например, хозяйственные постройки, которые можно превратить в домашнюю гостиницу. Это дает возможность развиваться в своем собственном темпе, но не стоит недооценивать сопутствующие работы.

Вам придется проверить PLU (Plan Local d’Urbanisme), чтобы узнать, будет ли вам разрешено возвести различные постройки. То же самое, если вы решите купить большой городской или деревенский дом и разделить его на два отдельных жилища, сдав одно в аренду. Обычно разрешение на перепланировку не требуется, если только вы не вносите внешние изменения, но имейте в виду, что в каждой коммуне действуют свои правила.

Наконец, если вы уже живете во Франции и разочаровались в низкой доходности депозитов в банках, то можете рассмотреть несколько иной способ инвестирования в недвижимость через SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Списки этих фондов, инвестирующих в коммерческую, а также жилую недвижимость и отели, регулярно появляются во французских финансовых изданиях, и это еще один способ сравнительно безопасно инвестировать в недвижимость Франции.

По большей части доходность колеблется в рамках от 4% до 6%. К сожалению, купить их невероятно сложно, так как нужно заранее оформить много документов. Но как только вы купите долю, все, что вам останется делать, это сидеть сложа руки и ждать ежеквартальных платежей. Намного меньше работы, чем починить капающий кран или найти надежного нового арендатора!

Шошина Ольга