Купить недвижимость во Франции – значит иметь стабильный актив и вовлечься в важный вид деятельности.
Традиционно основной подход в распоряжении имеющимся объектом заключался в том, чтобы сдавать меблированное жилье в краткосрочную аренду на сезонной основе.
Однако в последние годы на этом рынке наблюдается значительное увеличение предложения, что в немалой степени обусловлено огромным количеством иностранных собственников, которые обзавелись «вторыми домами» и теперь сдают их в аренду.
В результате, в некоторых районах страны и на некоторых видах недвижимости уровень вакантных площадей возрос, а доходность инвестиций снизилась. Теперь наличие собственной недвижимости во Франции не означает «легких денег», как это могло быть в прошлом.
В качестве альтернативы туристическому рынку краткосрочной аренды все большее число иностранных владельцев недвижимости во Франции обращаются к сдаче в аренду на более долгосрочной основе или ориентируются на коренных французов либо же делают ставку на тех, кто планирует переехать во Францию на ПМЖ.
Обычный рынок долгосрочной аренды пугает многих иностранных собственников либо потому, что они не говорят по-французски, либо из-за местных законов о рентном жилье, которые традиционно защищают права арендаторов.
Тем не менее сдача внаем имущества является одним из наиболее привлекательных с финансовой точки зрения источников дохода во Франции, поскольку существуют налоговые льготы, а частные собственники не обязаны отчислять взносы на социальное обеспечение для самозанятых.
Вам нужно будет провести собственное исследование рынка, но во многих районах Франции уровень годовой арендной платы в последние годы довольно резко вырос, и существует нехватка подходящего жилья.
Основные советы
— Если вы решили сдать в аренду недвижимость во Франции, то, как правило, нет необходимости регистрировать отдельную форму бизнеса, особенно если вы сдаете жилье без мебели.
— Тем не менее, если вы сдадите меблированное жилье, вам будет выгодно зарегистрировать бизнес во Франции, что также позволит получить доступ к системе здравоохранения.
— Вне зависимости от вашего юридического или делового статуса, возможно, проще рассчитать налоговую ставку по стандартному статусу микропредпринимателя, однако с финансовой точки зрения выгодней облагаться налогом по режиму régime reel, если приемлемые расходы превышают допустимые.
— Если вы сдаете в аренду недвижимость во Франции, купленную в ипотеку, то можете вычесть размеры платежей, если решите облагаться налогом на основе режима régime réel.
— Если вы решите облагаться налогом в соответствии со статусом микропредприниматель, то налоговая надбавка для меблированных квартир (особенно в составе gites и chambres d’hotes) будет более щедрой, чем для квартир без мебели. Однако имейте в виду, что для меблированных помещений уровень спроса и арендной платы может быть ниже, поэтому вам необходимо все взвесить и решить, что лучше всего подходит именно для вас.
— Даже если вы не являетесь резидентом Франции, то облагаетесь французским подоходным со всех арендных доходов, хотя обычно предоставляются льготы во избежание двойного налогообложения. Сдача квартир без мебели также сопряжена с расходами на социальные отчисления.
— Арендатор квартиры во Франции защищен действующим законодательством, поэтому не торопитесь с выбором квартиросъемщика и делайте предварительные запросы, которые считаете необходимыми.
— В вопросе прав арендаторов не имеет значения идет ли речь и меблированном или пустом жилье. Арендаторы меблированных помещений имеют такие же гарантии, как и арендаторы немеблированной недвижимости, при условии, что это их основное место проживания.
— Вы должны быть осторожны, принимая за чистую монету все, что вам говорит потенциальный арендатор. Необходимо изучить все сказанные устно факты и копать глубже, чтобы получить необходимые подтверждения.
— Арендодатели обязаны представлять потенциальным арендаторам определенные отчеты о проведенной диагностике. Это, в том числе, касается объектов недвижимости во Франции, сдаваемых в аренду на сезонной основе.
— Убедитесь, что имеете страховку от неуплаты арендной платы, при этом доход арендатора не может быть больше 33% (иногда ниже) от суммы арендных платежей.
— Даже если вы успешно сдали в аренду свою недвижимость во Франции, стоит регулярно мониторить актуальные объявления, чтобы следить за тенденциями рынка.
— Настаивайте на внесении страхового залога в размере месячной арендной платы. Эту сумму стоит запросить в самом начале сдачи в аренду.
— Если вы оформляете договор аренды недвижимости во Франции, подписанный через нотариуса, это обеспечивает большую определенность в отношении условий контракта, и несколько более сильные права в случае неуплаты арендных платежей.
— Получите хотя бы один арендный платеж или депозит, оплаченный чеком, так как это позволит получить банковские реквизиты арендатора, которые впоследствии могут быть использованы в потенциальной процедуре взыскания задолженности по арендной плате.
— Убедитесь, что привлекли huissier (технического служащего, управляющего или судебного исполнителя) для проведения независимой проверки имущества в начале и в конце периода аренды недвижимости во Франции.
— Если вы официально не расторгнете договор аренды в соответствии с действующими процедурами, договор аренды будет автоматически продлен на новый срок.
