04.04.2020 Разное Недвижимость Новости 0

Если вы сдаете в аренду недвижимость во Франции и являетесь резидентом страны,  вам может быть рекомендовано или необходимо зарегистрировать бизнес в контролирующих органах. Это будет зависеть от типа предоставляемого жилья.

Нет никакого требования (или права) регистрироваться в качестве бизнеса, если вы сдаете жилье без мебели, поскольку сдача такого жилья не считается «коммерческим» (деловым) доходом.

Тем не менее для сдачи в аренду пустой коммерческой/промышленной/офисной недвижимости (locations d’immeubles nus à usage professionnel) можно зарегистрироваться в качестве профессионального арендодателя.

Если вы сдаете меблированное жилье, доход от аренды, с фискальной точки зрения, считается «коммерческим» и вы можете зарегистрировать его как бизнес во Франции.

Однако правовой и налоговый статус, применимый к сдаче в аренду меблированных помещений, всегда был недостаточно ясен; хотя эта деятельность облагается налогом как «коммерческая», по закону она считается «гражданской» деятельностью.

В финансовом плане те, кто сдает меблированное жилье, относятся либо к «профессиональным»  либо к «непрофессиональным» арендодателям, хотя и те, и другие могут зарегистрировать частный бизнес:

— Loueur en meublé professionnel (LMP);

— Loueur en meublé non professionnel (LMNP).

Для получения статуса профессионального арендодателя меблированного жилья (loueur en meublé professionnel-LMP) ваши валовые годовые поступления от аренды должны быть более €23 000, что также должно превышать ваши прочие доходы.

Хотя при тестировании такого дохода многие рассматривали только деловой / наемный доход, строгое прочтение закона предполагает, что пенсионный доход также подпадает под это определение. Однако, как представляется, большинство налоговых органов готовы принять более узкое определение, которое также подкрепляется общими рекомендациями в разделе публичной информации на правительственном веб-сайте.

До недавнего времени в законодательстве также существовало требование о том, что для получения профессионального статуса необходимо зарегистрироваться в Registre du Commerce et Sociés (RCS), что часто было трудно выполнить из-за гражданского характера этой деятельности.

В 2018 году Конституционный суд Франции признал незаконным требование о том, что для того, чтобы быть LMP, вы также должны были зарегистрироваться в RCS, поскольку сдача в аренду меблированного жилья во Франции не считалась в юридическом смысле коммерческой деятельностью.

Смотрите также:  {:ru}Средства защиты в бассейне{:}{:ua}Засоби захисту в басейні{:}

Получается, если вы соответствуете двум приведенным выше критериям, то автоматически считаетесь профессиональным арендодателем (хотя и без необходимости регистрироваться в RCS). Нерезиденты обычно не отвечают этим критериям, поскольку их доход не облагается налогом во Франции и не учитывается при расчете.

В отношении тех, кто сдает меблированную недвижимость во Франции в краткосрочную аренду (на день, месяц) через онлайн-платформы, такие как Airbnb, возникает вопрос о регистрации бизнеса. Строго говоря, там, где годовой доход превышает 23 000 евро, они обязаны зарегистрироваться в качестве бизнеса, но в ответ на парламентский вопрос правительство заявило, что в случае, если недвижимость управляется через агента по недвижимости, это не обязательно. Причина заключается в том, что агенты оплачивают взносы на социальное обеспечение.

В своем ответе чиновники указывают, что «доход от аренды через профессиональное агентство подпадает под управление частным капиталом и поэтому должен быть заявлен налоговым органам как часть декларации для того, чтобы облагаться взносами социального обеспечения на доходы от капитала в размере 17,2%».

Те, кто не соответствует критериям, изложенным выше, считаются непрофессиональными арендодателями, loueur en meublé non professionnel (LMNP).

 Юридическая картина, однако, сложна, потому что можно зарегистрировать небольшой бизнес по сдаче меблированных квартир в аренду в качестве «микропредпринимателя», несмотря на то, что вы не будете иметь статус LNP, если не будут достигнуты два вышеуказанных условия (23 000 евро дохода и превышение этой суммы над другими своими доходами более чем на 50%).

Таким образом, собственник меблированного жилья может быть зарегистрирован в качестве арендодателя, не имея «профессионального» статуса.

Следует также отметить, что даже если вы не являетесь профессиональным арендодателем, но зарегистрированы как micro-entrepreneur, вам необходимо получить регистрационный номер (Siret), заявив о своей деятельности в реестр коммерческого суда Greffe du Tribunal de Commerce. Это не означает, что вы также должны быть зарегистрированы в Registre du Commerce et Sociés (RCS). Эта схема необходима только для целей администрирования (налогообложения), включая уплату деловых взносов и сборов (если не предусмотрено иное).

Те, кто управляет chambre d’hôte (гостевые комнаты) в качестве своей основной профессиональной деятельности, обязаны зарегистрировать бизнес во Франции.

Смотрите также:  Ставки по ипотечным кредитам

Если вы хотите зарегистрироваться в качестве micro-entreprise, то можете нанять специалистов, которые за умеренную плату возьмут все юридические заботы на себя.

Владельцы Chambre d’hôte также обязаны выплачивать взносы на социальное обеспечение, если их чистая прибыль превышает 5268 евро в год. Эта цифра эквивалентна 13% условного показателя под названием plafond annuel de la sécurité sociale (13% от 40 524 евро), пересматриваемого каждый год. В 2020 году этот потолок составит 41 088 евро.

Взносы в Фонд социального страхования будут зависеть от типа жилья и характера регистрации вашего бизнеса во Франции.

Одним из преимуществ регистрации бизнеса является то, что официальный статус предоставляет вам автоматический доступ в систему здравоохранения, что полезно, если вы являетесь молодым пенсионером, который не может получить медицинскую страховку через государственную систему.

Хотя вышеуказанное двойное условие может быть труднодостижимым, есть некоторые важные налоговые преимущества от того, что вы являетесь LMP. Эти преимущества заключаются в следующем:

— вы можете зачесть убытки в счет всей суммы вашего стороннего заработка, а не только вашего дохода от аренды меблированного жилья во Франции;

— недвижимость освобождается от обязанности платить налог на богатство;

— существуют потенциальные льготы по налогу на прирост капитала, с полным освобождением после того, как вы управляете бизнесом в течение не менее 5 лет, хотя взносы социального страхования применяются и к доходам от краткосрочной аренды;

— существуют льготы по налогу на наследство, поскольку имущество будет оцениваться как бизнес-актив.

Вы должны получить грамотную налоговую консультацию по всем потенциальным выгодам, поскольку во Франции применяется сложный набор правил. Кроме того, вы обязаны будете платить стандартные взносы на социальное обеспечение, которыми облагаются все владельцы бизнеса.

Если вы сдаете как немеблированное, так и меблированное жилье, то в вопросе налогообложения и регистрации бизнеса во Франции каждое из них будет рассматриваться отдельно.

  1. Определение понятия «арендодатель меблированного жилья»

Существует особое определение понятия «арендодатель меблированного жилья», которое используется налоговыми органами.

Смотрите также:  Покупка жилья в Италии

Самое главное, что, помимо основной сдачи объекта в аренду, это определение требует наличия минимального уровня услуг.

В частности, если арендодатель предоставляет хотя бы три услуги из перечисленных ниже, он перестает быть арендодателем меблированного жилья, и обретает статус представителя «гостиничного бизнеса».

К этим услугам относятся:

— предоставление завтраков;

— регулярная уборка объекта недвижимости во Франции;

— предоставление постельного белья;

— встреча гостей (даже кем-то другим, не владельцем).

Однако, как это часто бывает во Франции, общее правило часто имеет исключения. В частности, если услуги предоставляются на «вспомогательной» основе по отношению к основному арендатору, то собственник сохраняет статус арендодателя меблированного жилья.

Например, налоговый орган утверждает, что в тех случаях, когда уборка жилья происходит только при смене гостей, или смена постельного белья не происходит «регулярно», или прием гостей ограничивается в основном передачей ключей, то владелец будет считаться арендодателем меблированного жилья.

Это, по-видимому, дает владельцам chambres d’hôtes и gîtes право иметь статус Loueur en Meublé Professionnel (LMP). В случае неопределенности каждый случай необходимо будет рассматривать индивидуально.

  1. Регистрация / разрешение местного совета

Для краткосрочной сдачи в аренду меблированного жилья во Франции (location de meublés de tourisme), помимо регистрации бизнеса существуют также отдельные процедуры регистрации в местном совете. Они применяются ко всем арендодателям этого типа жилья.

В крупных городских районах (население которых превышает 200 000 человек) в местном совете применяются более строгие процедуры регистрации для сдачи меблированного жилья на краткосрочной основе.

В этих районах вам может потребоваться получить разрешение на смену типа использования объекта. Если вы сдаете свой собственный меблированный дом во Франции (résidence principale) более чем 120 дней в году, то также требуется разрешение на изменение вида использования. Эти меры контроля применяются для ограничения деятельности Airbnb и аналогичных платформ, которые связаны процедурами отчетности.

Шошина Ольга