Каковы налоговые последствия сдачи в аренду собственной недвижимости во Франции во время вашего отсутствия? И какой существует самый эффективный с точки зрения налогообложения способ задекларировать доход от аренды? Ниже вы найдете ответы на эти вопросы.
Многие владельцы вторых домов во Франции рассматривают возможность сдачи своей недвижимости в аренду, когда они ею не пользуются.
Стоит уточнить, что большая часть иностранцев (граждан не из стран Евросоюза), которые владеют недвижимостьюво Франции, имеют право находиться на территории страны (и вообще Шенгенской зоны) не более 90 дней в течение любого 180-дневного периода. Таким образом, у владельцев не только меньше возможностей лично пользоваться своей недвижимостью во Франции, но и она может оставаться пустой в течение более длительного времени.
Возможно, раньше вы не рассматривали возможность сдачи в аренду своей собственности, пока вас там не было, но теперь чувствуете необходимость покрыть дополнительные эксплуатационные расходы. Однако стоит ли сдавать недвижимость на условиях краткосрочной аренды? Не окажется ли, что налоги, которые вы должны заплатить, превысят доходы от сдачи в аренду? Вот основные нюансы.
Регистрация аренды
Во-первых, стоит иметь в виду, что сдача в аренду меблированной недвижимости во Франции считается «коммерческой» деятельностью. Это требует регистрации арендного бизнеса в органах власти с получением регистрационного номера предприятия, а также с соблюдением всех формальностей в отношениях с местной мэрией (ратушей). Последнее необходимо для расчета туристического налога.
Будьте внимательны: в нескольких крупных туристических городах (например, в Париже, Ницце, Бордо) существует ограничение на количество недвижимости, которую можно сдавать в краткосрочную аренду, поэтому вам также потребуется специальное разрешение «изменения использования».
Именно в момент регистрации вам нужно выбрать налоговый режим, с помощью которого вы будете декларировать свой доход от аренды (если у вас действительно есть выбор, в зависимости от способа владения).
Налоговые режимы
Если недвижимость во Франции записана на ваше имя или в процессе владения изменилось ваше семейное положение на брачный режим общего типа (с совместным имуществом), то у вас будет выбор между налоговым режимом microилиréel для декларация о доходах от сдачи в аренду сдаваемой в аренду недвижимости.
В противном случае, если вы совместно владеете недвижимостью во Франции, то будете обязаны зарегистрироваться в налоговом режиме réel и подавать годовые отчеты в дополнение к декларации о подоходном налоге нерезидента.
— Режим Réel. У этой схемы есть некоторые преимущества, которых вы, возможно, не ожидаете. Неосведомленные собственники не регистрируют свою деятельность и просто декларируют доходы по микрорежиму, полагая, что это проще, так как не предполагает годовой отчетности, а просто требует подавать декларацию по налогу на прибыль раз в год. Однако это не только юридически неправильно (деятельность должна быть зарегистрирована, и при микрорежиме собственность не может иметь двух владельцев), но и не обязательно является наиболее эффективным из двух режимов с точки зрения налогообложения, особенно с учетом того, что Франция продвигает меблированную аренду с очень привлекательной системой амортизации.
С режимом réel вы можете не только вычесть реальные текущие расходы, связанные с арендой меблированный недвижимости во Франции (например, агентство по управлению, реклама, налоги, страхование и коммунальные услуги), но и на всей территории страны принимаются во внимание любые проценты по ипотеке, связанные с недвижимостью
Кроме того, в случае отражения прибыли в финансовых отчетах, затем можно компенсировать ежегодную амортизационную скидку, основанную на износе имущества и мебели. Ориентировочно это может составлять около 3% от стоимости имущества, хотя рассчитывается на пропорциональной основе, когда вы также используете имущество лично в течение части года. Это означает, что во многих случаях на бумаге прибыли может не быть, и тогда не придется платить подоходные и социальные налоги во Франции (однако, это не освобождает от уплаты налогов у себя на родине).
— Микро-режим. Для сравнения, микро – это упрощенный режим, при котором вы декларируете свой валовой доход (сумма, которую гость платит за проживание в собственности, а не сумма, которую вы получаете от агентства), а французские налоговые органы применяют фиксированный налог. Стандартная надбавка составляет 50% от общей суммы, но она увеличивается до 71%, если у вас есть действующий туристический сертификат на недвижимость во Франции (выданный местными властями после инспекционного визита и действительный в течение пяти лет).
Обратите внимание, что это означает, что в любом случае резиденты других стран будут платить минимальный налог в размере 37,2% на фиксированную прибыль в размере 50% или 29% от вашего валового дохода. Для резидентов Франции применяется скользящая шкала подоходного налога.
Будучи резидентом другой страны, вы также должны декларировать доход от аренды на основе индивидуальной оценки. На страницах налоговой декларации можно компенсировать только те вычеты, которые разрешены законодательством вашей страны, и, следовательно, вы можете показать прибыль от дохода во Франции.
Если вы уплачиваете налоги во Франции, то для резидентов некоторых стран действует соглашение об избежании двойного налогообложения, а это позволяет не платить налог в обеих странах.
Социальные налоги
Не путайте «prelèvements sociaux» (17,2% социальных налогов, взимаемых с дохода от аренды) и «cotisations sociales», которые представляют собой социальные взносы, куда уже входят социальные налоги.
Социальные взносы подлежат уплате, когда ваш оборот по краткосрочной аренде превышает 23 000 евро. В этом случае вы будете считаться «профессиональным» домовладельцем и будете обязаны вносить взносы во французское социальное обеспечение. Эти социальные взносы могут быть аннулированы во Франции только в том случае, если вы сможете получить соответствующий документ.
Если вы хотите получить представление о том, стоит ли сдавать в аренду свою недвижимость во Франции, какие варианты открыты для вас и должны ли вы нести ответственность за отчисления на социальное обеспечение, вам следует обратиться за советом к квалифицированным специалистам или налоговым консультантам во Франции.
