08.12.2019 Недвижимость Новости 0

Если вы решили переехать на ПМЖ во Францию – а это решение может изменить всю вашу жизнь – скорей всего, вы будете стремиться к тому, чтобы все было идеально. И один из способов сделать это – построить свой собственный дом. Только подумайте, как бы это было захватывающе! Вообразите, как должен выглядеть ваш будущий дом, какие у вас приоритеты, из чего он будет построен и, что наиболее важно, какие виды будут открываться из окон: холмистые поля, искрящаяся гладь моря, очаровательные виноградники или высокие горные хребты….

В большинстве стран Европы люди сразу отвергают идею строительства собственного дома, поскольку знают, насколько дорого стоит земля и как трудно получить разрешение на строительство (и это в стране, чей язык является вам родным). Во Франции любой человек может купить землю, включая иностранцев, и строительство собственного дома очень распространено: существует множество компаний, специализирующихся на строительстве частных домов, и их сотрудники сопровождают весь процесс возведения. Итак, если вы думаете о том, чтобы переехать во Францию ​​на ПМЖ и хотите построить свой собственный дом, как стоит искать земельный участок, сколько это будет стоить и что вы должны иметь в виду, прежде чем приступать к процессу? Ниже в статье будут даны ответы на интересующие вас вопросы.

Сколько стоит земля во Франции?

В качестве приблизительного ориентира, на который стоит равняться, в данном руководстве приводятся средне цены на землю во Франции в нескольких популярных регионах и исходя из общего метража участка в 1000 кв. м. Конечно, не вся земля будет пригодна для строительства, хотя это должно быть четко указано в рекламном объявлении при продаже.

Нормандия 60 000 евро  
Бретань, Земли Луары 90 000 евро  
Шаранта 40 000 евро  
Окситания (включая побережье вокруг Перпиньяна) 120 000 евро  
Овернь   120 000 евро  
Прованс-Альпы-Лазурный берег   170 000 евро
Бургундия   50 000 евро  
Нор (включая Пикардию) 120 000 евро  
Иль-де-Франс (включая Париж) 300 000 евро  

Где найти землю для строительства?

Большинство веб-сайтов, посвященных недвижимости во Франции, предлагают возможность поиска не только квартир и домов, но и земельных участков, поэтому интернет – отличное место для начала поисков; вам останется определить район, в котором вы хотели бы жить. Зачастую сайты позволяют фильтровать результаты поиска  по базе, например, вы можете выбрать вид из окон или экспозицию на южную сторону, так что подобная система позволит вам сузить выбор.

В объявлениях о продаже земельных участков указывается, подходит ли земля для последующего строительства, и есть ли подобное разрешение (Certificate d’urbanisme). Для того чтобы начать работу, вам также необходимо подать заявление на получение разрешения на строительство, которое позволит вам построить конкретный дом, который вы задумали (permission de construire).

Если в городе или деревне (коммуне) в течение последних десяти лет возводились жилые комплексы и выделялись земли под новое строительство (lotissement), то проблем возникнуть не должно – ваш участок автоматически получит разрешение на строительство.  Многие коммуны, особенно в сельской местности, имеют много участков (lotissement) с базовой инфраструктурой, такой, например, как подъездные дороги, канализация в пределах черты муниципалитета, а также электричество и вода для каждого обозначенного участка. В коммуне будет указан тип и стиль дома, который вам будет разрешено возвести на участке.

Если вы хотите приобрести изолированный участок земли за пределами lotissement, то первым этапом необходимо наведаться в мэрию, чтобы проконсультироваться с местными специалистами и ознакомиться с планом застройки (Plan Local dUrbanisme, PLU), если таковой существует. В PLU будут подробно изложены все требования к новым строениям, такие как максимальная ширина фасадов, причем детализация в отношении конструкции здания может быть очень точной, указывая, например, уклон крыши, типы камня, особенности и цвет лакокрасочного покрытия и стиль жалюзи. Это особенно актуально, если ваш будущий дом во Франции будет возведен в пределах 500 метров от здания, признанного историческим. Даже коммуны без официальных PLU смогут дать вам рекомендации относительно классификации зон в пределах границ муниципалитета.

PLU будет состоять из карты местности, с разбивкой по типу земель (сельскохозяйственная, рекреационная и т.д.). Здесь же будет указано, разрешено ли строительство жилых домов или нет.

На что следует обратить внимание при покупке земли во Франции

В отличие от покупки недвижимости во Франции, процесс приобретения земельного участка строго не регламентирован, поэтому крайне важно тщательно изучить вопрос, поскольку совершенные ошибки могут очень дорого обойтись.

— Типы земель

Хотя чисто технически вы и можете построить дом на своем участке (имея разрешение на строительство), означает ли это, что дом вашей мечты уже практически у вас в кармане?

Да, возвести постройку можно почти на любом типе земли, однако с некоторыми видами земельных участков работать сложно и дорого, например, если там преобладает глина, или если доступ к участку затруднен с логистической точки зрения. Также важно выяснить, существуют ли какие-либо подземные аспекты, такие как залежи или грунтовые воды, которые делают землю влажной или нестабильной.

Представители мэрии и местные нотариусы смогут помочь в решении вопросов и могут провести геологические изыскания, которые охватят территорию вашего участка. Также неплохо бы спросить соседей и хорошенько взглянуть на окружающие объекты, чтобы получить представление о стилистике местных  построек. Например, уточнить, есть ли в домах подвалы – это хорошая возможность определить, создаются ли проблемы регулярными подтоплениями.

Вы также можете воспользоваться услугами местного геодезиста, который осмотрит участок, а также протестирует почву и коренные породы. Это может обойтись вам в 2000-3000 евро, хотя в наиболее сложных случаях ценник может возрасти до 5000-9000 евро.

Хотя продавцы не обязаны представлять отчеты по продаваемым участкам, они должны предупреждать покупателей о любых известных им проблемах, и желательно включить в договор купли-продажи условие относительно характера грунта, чтобы вы могли выйти из сделки, если результат исследования окажется для вас неблагоприятным.

Как и при покупке дома во Франции, осторожный и бдительный покупатель земельного участка уточнит в местной мэрии нюансы градостроительного плана, кроме того, не лишним будет уточнить наличие поблизости таких объектов, как аэропорт или ветряные электростанции, которые могут повлиять на пригодность и ценность участка. Помимо PLU, в некоторых городских администрациях есть план с указанием локальных рисков, например, выделены зоны наводнений и лавин, а Министерство окружающей среды также показывает для каждой коммуны карту природных рисков, влияющих на регион. Министерство также предоставляет список всех объектов, которые ранее были промышленными по своей природе, и где нынешнее строительство считается нежелательным.

— Обслуживание земельного участка во Франции

Как уже было упомянуто, если вы покупаете земельный участок в городском наделе lotissement, где проведено межевание и обслуживание под строительство, вам не нужно беспокоиться о подаче электроэнергии и воды на ваш участок. Если же вы решили купить изолированный участок, то будьте готовы в масштабным дополнительным расходам: заложите от 18 000 до 25 000 евро на проведение коммунальных благ, или еще больше, если вам нужно предоставить септик. В зависимости от состояния грунта, установка септика может обойтись от 6 000 до 20 000 евро, и все работы должны быть проверены и сертифицированы мэрией на соответствие санитарным нормам.

— Избежание споров с соседями

Наконец, во избежание будущих пограничных споров и определения размера дома, который вам будет разрешено строить, вы должны обязательно указать в договоре на продажу точную площадь и границы участка. Некоторые коммуны ограничивают размеры разрешенного к строительству дома, рассчитывая его габариты по отношению к площади земли, поэтому на участке площадью 1000 квадратных метров вам будет разрешено построить дом жилой площадью, например, 100 квадратных метров.

Перед тем как купить земельный участок во Франции, вы можете попросить продавца подтвердить границы участка или нанять специалиста-геодезиста, который сделает это за вас. Учтите, что за подобную услугу придется заплатить около 1800 евро, хотя к межеванию можно привлечь потенциальных соседей, если вы стремитесь в будущем избежать земельных споров.

— Схематический план

Если вы убедились, что земля в принципе пригодна для застройки, но не имеет соответствующих сертификатов, то следующий шаг  –  попросить у мэрии приблизительный certificate d’urbanisme или схематический план возможности вести строительные работы. Это позволит вам судить о жизнеспособности проекта с точки зрения каких-либо технических ограничений и архитектурных правил. Вы всегда можете включить в договор купли-продажи оговорку, согласно которой исход сделки будет зависеть от того, получите ли вы утвержденные проекты и разрешение на строительство (будьте предельно точны в отношении характера дома, который вы намереваетесь построить). В случае отказа от предоставления разрешений в течение указанного периода, вы можете выйти из сделки купли-продажи без штрафных санкций. Обратите внимание, что утвержденные проекты действительны только в течение  12-18 месяцев, и разрешение на строительство действует 2 года.

Следующие шаги

Если вы строите дом во Франции площадью более 170 кв. м, по закону вам придется привлекать архитектора для составления проекта. Этот специалист может связаться с мэрией, чтобы проверить, могут ли ваши идеи быть одобрены. Кроме того, архитектор может найти строительную бригаду и дать реалистичное представление о расходах.

Французские строители обязаны предоставлять подробные расценки или «devis», и если вы не наняли архитектора, вам нужно быть предельно точным в определении планов и чертежей, а также материалов, которые будут использованы при строительстве будущего дома, чтобы получить точное представление о вероятных затратах на воплощение мечты в реальность.

Альтернативный вариант – использовать строительную компанию, где вы можете выбирать из целого ряда дизайн-проектов. Веб-сайты, такие как seloger-construire.com, содержат информацию о новых строительных компаниях, у которых уже есть готовые проекты, разрешения и даже выделенные участки под строительство. Подобные типы компаний также организуют подрядчиков по строительству и контролю. Дополнительный бонус при сотрудничестве – вы будете оплачивать работы поэтапно, по мере выполнения и сдачи работ. Такие веб-сайты, как www.maison-travaux.fr, также являются полезным ресурсом для получения строительных рекомендаций и поиска застройщиков; здесь же содержится множество полезных советов относительно материалов и поставщиков.

В заключение, если вы решили построить собственный дом во Франции, это выглядит как очень хорошая инвестиция. Цены на жилье продолжают восходящий тренд, а будущее в стране выглядит довольно оптимистичным, поэтому ваша усердная работа и прилежные исследования в ближайшие годы могут оказаться очень мудрым вложением!

Шошина Ольга