Ипотека во Франции: кредит или залог?

Если вы хотите оформить ипотеку для покупки недвижимости во Франции, вам придется либо взять кредит под залог существующего жилья, либо оформить ипотеку на новый объект недвижимости.

 

Делая этот выбор, необходимо учитывать четыре основных фактора:

 

  1. Валютные риски при оформлении ипотеки во Франции

Уровень валютного риска, которому вы будете подвергаться, будет отличаться в зависимости от выбранного типа кредитования.

 

– Кредит под залог имеющейся недвижимости

Если вы можете взять вторую ипотеку под залог имеющегося жилья, тогда весь процесс, безусловно, будет более простым, и вы будете больше защищены от колебаний валютных курсов.

 

Если вы живете за пределами Еврозоны, то ваш основной валютный риск при повторной ипотеке связан с покупкой недвижимости, которую вы можете застраховать, организовав так называемый «форвардный контракт» по фиксированной ставке.

 

Если вы полагаете, что валюта вашей страны укрепится по отношению к евро, то лучше выбрать спот-курс (с отсроченными расчетами по сделке), а затем перевести средства к моменту заключения договора.

 

После покупки при залоговом кредите вы получите один и тот же ежемесячный платеж, независимо от изменений курсов валют.

 

Однако если вы решите продать недвижимость, то валютный риск впоследствии станет проблемой (конечно, если к моменту продажи валютные курсы сработают против вас).

 

Когда вы приступаете к покупке евро, подумайте о привлечении валютного брокера. Некоторые из их услуг бесплатны, а ставки неизменно лучше, чем у основных банков.

 

Ипотека во Франции

Если вы не можете получить кредит под залог имеющейся недвижимости, вам необходимо либо пополнить баланс собственными средствами, либо оформить ипотеку во Франции на новый объект.

Если вы берете ипотечный кредит в евро, а зарплату получаете в другой валюте, то это, опять-таки, большой риск.

 

Здесь снова на помощь может прийти форвардный контракт, который можно оформить как минимум на два года вперед, с продлением на периодической основе.

 

Таким образом, вы можете не только обеспечить ипотеку по фиксированной ставке, но и продолжать переводить средства во Францию ​​по той же фиксированной ставке до истечения срока действия форвардного контракта.

 

Если вы пойдете на этот шаг, убедитесь, что пользуетесь услугами официального банка или дилера по обмену валюты, уполномоченного (а не просто зарегистрированного) в Управлении по финансовым услугам.

 

Еще один выход – просить ипотеку во Франции больше, чем вам действительно нужно, и хранить средства на сберегательном счете французского банка, который впоследствии можно будет использовать для осуществления ипотечных платежей в случае неблагоприятного движения курсов валют.

 

Таким образом, если вам нужно занять, например, 50% от стоимости недвижимости, вы берете взаймы, скажем, до 80% от стоимости объекта. Из собственных сбережений вы вносите существенный депозит на свой банковский счет во Франции и держите там деньги на случай наступления «черного дня» или погашаете текущие ипотечные платежи с этого счета.

 

  1. Налоговые льготы при оформлении ипотеки во Франции

С января 2011 года льгота по ипотечным налогам во Франции была отменена, хотя действующие обладатели ипотечных кредитов не пострадали.

 

Тем не менее, проценты по кредиту на недвижимость во Франции не облагаются налогом в отличие от рентного дохода. Соответственно, если вы приобрели недвижимость во Франции с целью ее сдачи в аренду, то можете погашать проценты по ипотечному кредиту арендным доходом.

 

В случае с иностранцами, это преимущество применяется только в том случае, если они проживают во Франции, поскольку кредитные учреждения разных стран не принимают в расчет будущие доходы от аренды в счет нынешнего погашения ипотеки.

 

Задолженность по имуществу также подлежит вычету из-за обязанности по французским налогам на наследство.

 

Независимо от того, являетесь ли вы резидентом или нерезидентом страны, если вы столкнетесь с налоговым обязательством по налогу на наследство, то ипотека может быть использована для уменьшения налогового бремени.

 

Однако французские кредиторы обычно требуют, чтобы заемщики оформили полис страхования жизни во Франции, чтобы страховое покрытие возместило оплату по кредиту в случае вашей смерти. Приемлемый вариант – найти кредитора, который не навязывает это условие.

 

  1. Процентные ставки по ипотечным кредитам во Франции

Уровень процентных ставок во Франции исторически был значительно ниже ставок в странах постсоветского пространства. Значение этой разницы не следует недооценивать.

 

Даже небольшой разрыв в процентных ставках позволит вам сэкономить несколько тысяч евро в год. Таким образом, если вы возьмете кредит под залог недвижимости в своей стране, то за 20 лет переплатите в виде процентных платежей больше, чем если бы взяли ипотеку во Франции для покупки местной недвижимости.

 

С другой стороны, сопоставьте возможную экономию с валютными рисками, с которыми вам потенциально придется столкнуться. В этом случае нет универсального решения.

Есть ряд хороших сайтов, которые сравнивают ставки французских кредиторов, там же есть онлайн калькуляторы, которые имитируют расходы по кредитам и выплаты по ним, давая вам общее представление о предстоящих расходах.

 

Одно из лучших приложений, доступное только на французском языке, называется Guide du credit. На его страницах вы можете сравнить различные предложения по процентным ставкам ипотечных кредитов во Франции.

 

Будьте особенно внимательны с предложениями, которые при поиске выдаются первыми. Велика вероятность, что в них скрыты строгие условия, регулирующие ваши права.

 

Большинство ипотечных кредитов во Франции предоставляются с фиксированной ставкой. Прежде чем подписывать договор и соглашаться на определенные условия, прочитайте как можно больше информации о различиях, либо проконсультируйтесь с ипотечным специалистом.

 

Иностранные банки редко одобряют кредит под покупку недвижимости во Франции из-за трудностей с получением обеспечения по кредиту, поэтому вам, скорей всего, придется иметь дело с французскими кредитными организациями.

 

  1. Безопасность основного жилья

Если вы берете кредит под залог существующей недвижимости (иными словами, закладываете свой основной дом), то, конечно, если у вас возникнут финансовые трудности с выплатами, вы рискуете потерять единственное жилье.

 

Шошина Ольга