- Соотношение займа к стоимости
Если вы планируете оформить ипотеку во Франции для покупки второго дома, то вряд ли найдете много заемщиков, готовых предоставить вам заем больше, чем на 80% от стоимости недвижимости.
Правила немного более гибкие в случае покупки основного места жительства, при оформлении кредита для благоустройства дома и для инвестиционных проектов, или когда годовой доход является высоким и стабильным. В любом из перечисленных случаев одну из важнейших ролей будет играть наличие или отсутствие статуса резидента.
Кредиторы будут изучать ваши обстоятельства и примут индивидуальное решение. Если вы молодая пара, то в учет примется вероятность развода, а если речь идет о пожилой паре, то исходить будут из возраста супругов.
Лишь немногие кредиторы выдают ипотечный кредит на 100%, но ваш депозит(l’apport personnel) может включать в себя и другие кредиты, в частности, prêt à taux zéro и кредит от l’épargne–logement, тем самым увеличивая общее отношение кредита к стоимости залога.
- Критерии дохода
В то время как во многих странах ипотека предоставляется на основе кратности к вашей заработной плате, во Франции это не совсем так.
Наибольший интерес для французских кредиторов представляет уровень вашей существующей задолженности к общему годовому доходу и стабильность самого дохода.
Как правило, долг не может превышать 33% от общей суммы доходов. Однако, в зависимости от ваших обстоятельств, эта цифра может увеличиться до 40% или сократиться до 20%. Правило 33% – это просто статистика и практика, а не официальный закон.
Таким образом, если банк не считает, что у вас устойчивый бизнес или стабильная занятость, процентный уровень кредита будет снижен.
В частности, если вашим основным источником дохода является доход от сдачи недвижимости во Франции в аренду, банк, вероятней всего, примет в расчет только часть дохода. Это связано с риском неуплаты арендатором арендной платы или необходимости проведения работ, которые могут понадобиться для приведения жилья в пригодное для проживания состояние.
И наоборот, если у вас высокий и стабильный доход, критерии кредитования могут быть смягчены.
Правила соотношения выплат к доходам также означает, что чем выше процентная ставка по вашему кредиту, тем меньше сумма, на которую вы сможете рассчитывать, запросив предоставление ипотеки во Франции.
Если вы приближаетесь к пределу в 33%, один из подходов, который вы или ваш кредитор, возможно, пожелаете рассмотреть, – это просто продлить срок действия кредита, чтобы ежемесячные выплаты сократились в процентном соотношении к вашему доходу.
В случае покупки дома вы должны будете финансировать из собственных средств все операционные расходы, которые, вероятно, будут колебаться в диапазоне 7-10% от стоимости недвижимости во Франции.
Есть несколько кредиторов, которые включают проценты в ипотечный платеж, но вы увидите, что в этом случае ставки не такие конкурентоспособные.
Как и в случае любого займа, при рассмотрении вашей заявки банк захочет оценить уровень риска, которому может подвергнуться, и любое выданное вам предложение будет учитывать эти факторы риска.
Ключевыми факторами риска для банка будут: низкий доход, ненадежная занятость (срочный трудовой договор), длительный кредит, высокое соотношение размера кредита к стоимости залогового имущества, а также высокий уровень существующего и потенциального личного долга (алиментные обязательства, платежи за аренду жилья и т.д.).
Если вы ведете бизнес и имеете нестабильный доход, то кредитная организация примет в расчет продолжительность ведения бизнеса и ваш уровень дохода за несколько лет.
В случае, когда ваш бизнес во Франции только начинает набирать обороты, кредитор, вероятней всего, будет действовать очень осторожно и захочет отследить финансовые показатели в течение нескольких месяцев, прежде чем дать согласие на кредит.
Соответственно, если вы хотите оформить ипотеку во Франции на максимально выгодных для себя условиях, то должны принять во внимание эти факторы риска. И наоборот, если вы являетесь резидентом и ваш официальный доход относительно низкий, то вы вполне можете претендовать на одну из субсидируемых ипотечных ссуд, доступных во Франции.
Шошина Ольга
