Важко пройти повз спосіб життя французів, незалежно від того, яка обстановка вам подобається найбільше – галасливе місто, мирна сільська місцевість, засніжені гори, теплий та сонячний пляж. Але питання оформлення іпотеки для покупки нерухомості у Франції – і все, що з цим пов’язано – може покласти край вашим планам ще до того, як вони почнуться реалізовуватися в життя.
У цьому посібнику ви дізнаєтесь про процес отримання іноземцями іпотечного кредиту у Франції, щоб мати можливість здійснити свою мрію про покупку власного житла у цій країні.
Чи варто купувати нерухомість у Франції?
Ринок нерухомості Франції є одним із найсильніших і стабільних у Європі. І оскільки ставки за іпотечними кредитами, як правило, низькі, стає зрозумілим, чому отримання іпотечного кредиту у Франції для іноземців є такою привабливою ідеєю. Крім того, французькі банки надають іпотечні кредити як для резидентів, так і для іноземних покупців, тому не факт, що емігрантам буде складніше оформити іпотеку – вам може знадобитися виконати деякі додаткові вимоги.
Скільки можна взяти у кредит у Франції?
Як правило, іпотека у Франції покриває від 70% до 80% вартості нерухомості. Однак у деяких випадках дозволяється сплатити позикові кошти лише 50%, якщо ви не є громадянином однієї з країн Європейського Союзу. Сума, яку ви можете зайняти також залежить від того, наскільки ваші доходи перевищують видаткову частину.
Відповідно до французького законодавства, необхідно, щоб ваші зобов’язання (виплати з іпотеки, орендна плата та інші витрати) не перевищували 30% чистого доходу вашої сім’ї. Французькі банки не зможуть запропонувати кредит, якщо ваші витрати перевищують цю стелю. Це означає, що сума, яку ви можете зайняти, залежить від вартості нерухомості у Франції, а також від доходу вашої родини. Крім того, якщо вам більше 65 років, активний заробіток не враховується; банки розглядають лише постійні пенсійні виплати чи інші види пасивного доходу.
Який розмір депозиту потрібний для отримання іпотеки у Франції?
Сума застави, яка вам буде потрібна, залежатиме від того, яку частину суми покриває іпотека. Якщо іпотека покриває 70% вартості нерухомості у Франції, вам необхідно зробити заставу в розмірі 30%; якщо вона покриє 80% вартості нерухомості, вам знадобиться застава у розмірі 20%; і якщо покривається лише 50%, вам потрібно буде внести решту 50% як депозит.
Вартість іпотечного кредиту у Франції
За даними Banque de France, станом на березень 2022 року середня відсоткова ставка за новими житловими кредитами становила 1,15%. Існує також низка адміністративних зборів, які ви повинні будете заплатити:
- Плата за організацію/ініціювання: 1%, мінімум 350 євро плюс податок на додану вартість (ПДВ);
- Нотаріальні збори: від 6 до 8% за об’єкт вторинного ринку; від 3% до 5% для нової нерухомості (новобудови чи житла, зведеного менше ніж п’ять років тому);
- Плата за відкриття транзитного рахунку: або фіксована або відсоток від іпотеки;
- Оцінка вартості: 250 євро.
Крім того, під час продажу нерухомості у Франції будьте готові сплатити податок на приріст капіталу у розмірі від 35% до 40%. Зверніть увагу, якщо ви плануєте володіти нерухомістю у Франції протягом п’яти років або менше – цього часу може бути недостатньо, щоб компенсувати витрати.
Іпотечні правила для іноземних покупців
Французькі банки пропонують іпотеку як резидентам, і іноземцям. Однак через статус експату вам, ймовірно, доведеться відповідати певним додатковим вимогам. Французькі кредитори намагаються максимально знизити ризики, особливо коли йдеться про іноземних покупців. Ось кілька варіантів, які можуть попросити зробити:
- Відкрити ощадний рахунок з мінімальним депозитом, еквівалентним 24 або більше платежів з іпотеки.
- Придбати поліс страхування життя, що покриває 120% іпотечного кредиту, та вказати кредитора як бенефіціар.
- Надати доказ страхування майна.
- Подати довідку про інвалідність та медичну страховку та, можливо, пройти медичний огляд, залежно від віку позичальника.
Як правило, кредитори хочуть переконатися у надійному та стійкому фінансовому становищі позичальника. Відсутність боргів та наявність ощадного рахунку, на який ви регулярно вкладаєте депозити, допоможуть при отриманні іпотечного кредиту.
Вимоги та документи для оформлення іпотеки у Франції
Щоб подати заявку на іпотеку, необхідно зібрати значну кількість документів, у тому числі:
- Довідку з бухгалтерії або трудового договору, залежно від типу вашої зайнятості (власник бізнесу, самозайнятий, найманий працівник тощо);
- банківські виписки за останні три місяці за всіма рахунками;
- Копію паспорта позичальника;
- Чинний договір про іпотеку або оренду нерухомості у Франції;
- Кошторис/рахунки від забудовника на нове майно або майно, що потребує ремонту, а також страхові сертифікати;
- Документ про позику або документ про право власності з графіком погашення, якщо нерухомість фінансуватиметься за рахунок повторної іпотеки;
- Свідоцтво про шлюб (за наявності);
- Попередній договір купівлі-продажу або право власності на об’єкт, що будується, дозвіл на будівництво і землю, якщо на ділянці будуть проводитися поліпшення;
- Підтвердження доходу, включаючи дивіденди, пенсії тощо; три роки перевірених фінансових звітів для тих, хто працює не за наймом;
- Підтвердження проживання;
- Договір купівлі-продажу;
- Звіт про активи;
- Податкові декларації протягом останніх трьох років.
Ви зможете оформити іпотеку у Франції лише у тому випадку, якщо у вас є попередня угода про покупку; продавець може відмовитись від продовження угоди, якщо він не впевнений у вашому фінансовому становищі. Тим не менш, іпотечний кредитор може видати вам сертифікат про зобов’язання, що по суті є листом з попереднім схваленням кредиту і може полегшити переговори з продавцем. Листи з попереднім схваленням зазвичай дійсні терміном до чотирьох місяців.
Як іноземцю подати заявку на іпотеку у Франції
Якщо ви коли-небудь зверталися за іпотекою, то, напевно, помітили, що процес отримання іпотеки у Франції аналогічний процесу в інших країнах. По-перше, вам слід зв’язатися з декількома різними кредиторами, щоб дізнатися, який із них запропонує найкращі умови. Є банки, які пропонують іпотечні кредити французьким громадянам та іноземцям, а є організації, які детально працюють з експатами.
Ви також можете вибрати між французьким банком та іпотечним брокером. Якщо у вас не зовсім стандартна ситуація, наприклад, ви працюєте не за наймом або не є резидентом Європейського Союзу, брокер буде особливо корисним. Ці фахівці можуть вивчити питання від вашого імені та знайти пропозицію з оптимальними умовами, а також можуть порадити вам, як найкраще заповнити заявку та підготувати документи, щоб у вас були найбільші шанси на схвалення.
Щоб отримати офіційну пропозицію щодо іпотеки від кредитора, необхідно виконати такі вимоги:
- Ви та продавець нерухомості у Франції підписуєте заповнений договір купівлі-продажу;
- Ви запевняєте банк, що можете дозволити кредит.
- Вартість майна відповідає іпотечному запиту.
* Декілька слів про договір купівлі-продажу: у ньому може бути застереження про те, що угода може бути завершена достроково без втрати депозиту у разі, якщо не буде схвалено іпотеку. Тим не менш, деякі продавці можуть сумніватися і виявляти нерішучість, якщо є підозри, що угода не буде доведена до кінця. У цьому випадку буде корисно мати лист із попереднім схваленням кредиту – документ із банку стане додатковим аргументом, що підтверджує серйозність ваших намірів.
Потім розпочнеться етап підписання документів, щоб іпотека могла отримати остаточне схвалення кредитора. Після отримання іпотечної пропозиції починається 11-денний період обмірковування, який потрібно почекати, перш ніж ви зможете підписати документи.
Переказ коштів може тривати до 14 тижнів. Купівля нерухомості вважається офіційно завершеною, як тільки нотаріус отримує гроші від кредитора. У цей момент буде підписано остаточний договір купівлі-продажу, і нерухомість у Франції стане вашою.
Типи іпотеки, доступні у Франції
У Франції існує три види іпотечних кредитів: звичайні, застава майна та інституційна гарантія. Іноземним покупцям, найімовірніше, запропонують звичайну іпотеку. Існують також іпотечні кредити з фіксованим терміном, процентною ставкою, фіксованою та змінною процентною ставкою, а також гібридні форми кредиту та проміжні позики. Давайте обговоримо, що є кожен із них.
– Звичайний кредит
Звичайними іпотеками займаються нотаріуси, які беруть за свої послуги близько 2% від суми кредиту (заповнення та реєстрація документів на продаж майна). Крім того, нотаріус простежить за дотриманням умов попередньої іпотеки та умов нової позики.
– застава майна
Послуги нотаріуса з іпотеки під заставу майна нижче, ніж у звичайній іпотеці – близько 1% від суми позики. Збори нижчі, тому що оплата гербового збору не є обов’язковою вимогою. Іпотека під заставу майна призначена тільки для об’єктів вторинного ринку, і покупці не можуть купувати більше вартості житла, наприклад, якщо вони хочуть профінансувати ремонт нерухомості у Франції.
– Інституційна гарантія
Цей новий тип іпотеки спрямовано на зниження вартості отримання кредиту. Іпотечний кредит видається під інституційну гарантію, якою управляє група кредиторів. Отже, ризик розподіляється між кредиторами, а чи не один кредитор перебирає 100% ризику.
До цього виду іпотеки традиційні реєстраційні витрати та збори не застосовуються. Натомість позичальник платить гарантовану комісію, пропорційну до суми позики. Транзакційні витрати становлять менше 1%, а вартість оформлення гарантії зазвичай не перевищує 2%. Крім того, деякі позичальники повернуть до 75% настановної плати одразу після виплати іпотеки.
Іпотечні кредити з інституційною гарантією можна взяти на стару та нову нерухомість у Франції, але потрібні хороший кредитний рейтинг та стабільний дохід. Крім того, цей вид іпотеки є доступним тільки для громадян Франції.
– Іпотека з фіксованим терміном
При іпотеці з фіксованим терміном, що також називається кредитом з виплатою основної суми, ви сплачуєте відсотки та кредит протягом терміну іпотеки. Іпотека з фіксованим терміном може бути оформлена на строк від шести до 30 років, і ви можете вибрати кредит із фіксованою або плаваючою (змінною) ставкою.
– Іпотека з виплатою лише відсотків
При іпотеці з виплатою лише відсотків ви сплачуєте відсотки протягом терміну дії іпотеки, а потім погашаєте початкове тіло кредиту. Вони менш поширені у Франції, ніж іпотека з фіксованим терміном, і кваліфікаційні критерії більш суворі, ніж за звичайної іпотеки.
Якщо ви плануєте орендувати свою нерухомість у Франції, розгляньте можливість оформлення іпотеки тільки з виплатою відсотків. Ви можете відняти відсотки з іпотеки з доходу від оренди, що означає, що ваші щомісячні платежі з іпотеки будуть зменшені.
– Іпотека з фіксованою ставкою
Іпотечні кредити з фіксованою ставкою можуть мати вищу відсоткову ставку, але вони дають більшу безпеку, яку воліють деякі покупці. Процентна ставка не змінюється з часом; вона залишається такою самою, як і при початковому оформленні іпотеки у Франції.
Гнучка іпотека – це тип іпотеки з фіксованою процентною ставкою, що дозволяє позичальнику змінювати щомісячні платежі, одночасно користуючись перевагами фіксованої процентної ставки. Іншими словами, існують верхній та нижній ліміти платежів, а виплати також можуть бути припинені терміном до 24 місяців. Суми також можуть бути збільшені до 30%, якщо ви хочете сплатити іпотечний кредит швидше.
– Іпотека зі змінною ставкою
Іпотечні кредити з плаваючим відсотком мають відсоткові ставки, що змінюються з часом. Платежі можуть бути нижчими, ніж за іпотечними кредитами з фіксованою ставкою, але той факт, що відсоткова ставка може змінюватися, робить цей варіант більш ризикованим. Оскільки змінна ставка розраховується за середнім показником за період від трьох до дванадцяти місяців (і додаткова маржа до 3%), у довгостроковій перспективі важко зрозуміти, скільки ви платитимете. Існує варіант іпотечного кредиту зі змінною ставкою, який має верхню межу платежу, навіть якщо сама ставка може змінитися.
– проміжні позички
Проміжні позички призначаються для покупців, які готові придбати нову нерухомість у Франції, але ще чекають, поки буде проданий поточний об’єкт. Цей тип кредиту є короткостроковим, але іноді його можна продовжити терміном до двох років.
Зверніться за консультацією до фахівців
Купівля нерухомості у Франції – це величезний захід, і перш ніж ви зможете жити в будинку своєї мрії, важливо, щоб у вас були фінанси, щоб ваша мрія не перетворилася на кошмар. Компанія Кофранс співпрацює з різними фахівцями, які завжди готові проконсультувати вас з питань, що стосуються іпотеки у Франції та інших фінансових питань.
Шошина Ольга
