Как неженатой паре купить недвижимость во Франции?
Какая структура собственности лучше всего подходит для семейных пар, которые покупают недвижимость во Франции, не состоя в официальном браке?
Покупка недвижимости во Франции неженатой парой требует определенных размышлений относительно структуры прав собственности – это связано с французскими правилами принудительного наследования и потенциальных последствий в налогах на наследство.
Французские правила наследования означают, что там, где есть дети, будь то внутри этих отношений или от другого брака, они имеют право наследовать часть имущества умершего.
Оставшийся в живых партнер не имеет автоматического законного права оставаться в собственности, и дети, если они того пожелают, могут навязать продажу имущества.
Кроме того, не существует налоговой льготы по наследству между не состоящими в браке супругами или парами, не состоящими в гражданском партнерстве, и применяется высокая налоговая ставка, при этом оставшийся в живых партнер обязан оплатить налог на имущество умершего в размере 60%.
Итак, какие варианты у вас есть, чтобы обойти эти сложности?
– Европейский закон о наследовании
С 2015 года, в результате изменений в европейском законодательстве, иностранные владельцы недвижимости во Франции могут оставить завещание, в котором принимают закон наследственного права страны своего гражданства.
В то время как в разных странах законы различаются, это предоставляет завещательную свободу гражданам других государств, которые могут по своему желанию принять законы своей страны (например, России, Украины, Беларуси, Казахстана и т.д.) о порядке наследования недвижимости во Франции. После смерти одного из партнеров права собственности на жилье будут регулироваться законом той страны, которую указал в завещании умерший партнер.
Однако закон не предусматривает освобождения от налогов на наследство, поэтому 60-процентная ставка французского налога на наследство будет по-прежнему применяться к имуществу покойного.
– Тонтина
Альтернативный вариант заключается в том, чтобы использовать в договоре купли-продажи оговорку, касающуюся tontine, в некоторой степени искусственной юридической концепции, согласно которой нет признания того, что каждый владелец имеет отдельную долю в праве собственности на имущество.
В случае смерти одной из сторон, оставшийся в живых собственник недвижимости во Франции становится единственным владельцем и считается ретроспективно таковым с момента приобретения имущества. Так он избегает правил принудительного наследования.
Однако это означает, что в случае последующей смерти оставшегося в живых партнера (которому перешло право собственности) только кровные / усыновленные дети первого умершего из пары будут иметь автоматическое право наследования. По этой причине некоторые нотариусы рекомендуют несколько раз обдумать решение, прежде чем вступать в схему tontine.
Кроме того, tontine не полностью решает проблему налога на наследство, поскольку существует обязательство по налогу на наследство по ставке 60%, если недвижимость во Франции является основным местом жительства, при условии, что объект оценивается более чем в 76 000 евро.
– Démembrement Croisé
Еще один альтернативный вариант – рассмотреть возможность покупки недвижимости во Франции на основе перекрестного владения в структуре законной собственности, называемой demembrement croisé.
Этот тип структуры разделяет законную собственность на доверительную собственность (возвратная доля) и право пожизненного пользования (узуфрукт), при этом права собственности пересекаются между двумя владельцами.
Таким образом, один человек приобретает право владения половиной собственности и узуфрукт другой половины, в то время как другой покупатель делает обратное, покупая узуфрукт половины, принадлежащей первому лицу, находящейся в собственности, и доверительную собственность половины, которую они держат в узуфрукте.
Благодаря этой договоренности каждый человек имеет право владеть своей долей и узуфруктом партнера.
После смерти одного из владельцев другой восстанавливает узуфрукт той доли, которой он уже владеет, в виде доверительной собственности без учета налога на наследство.
Оставшийся в живых совладелец недвижимости во Франции получает полное право собственности на половину имущества и узуфрукт другой половины (которой он уже владеет). Наследники умершего партнера сохранят за собой право лишь на половину собственности.
Все это означает, что выживший партнер может продолжать жить в том жилье, которым владел совместно с партнером, потому что он имеет на это право до конца своих дней.
Хотя использование такой схемы часто осуществляется через структуру акционерного капитала французской компании по управлению недвижимостью во Франции(Société Civile Immobilière или SCI), это также может быть сделано посредством прямого владения объектом.
– Гражданское партнерство
Наконец, вы должны рассмотреть возможность вступления во французское гражданское партнерство или гражданское партнерство в вашей стране. Однако, например, в России, Беларуси или Украине, единственной формой брака, которая официально признается, является регистрация в органах загс. Ни церковный брак, ни гражданский не имеют юридической силы и не влекут юридических последствий. Но если у вас есть гражданство страны, которая признает равную силу гражданского партнерства и официального брака, то это даст большую защищенность оставшемуся в живых партнеру, а также освободит от французского налога на наследство между супругами.
* Излишне говорить, что в статье приводятся только краткие, общие советы. За профессиональной консультацией в отношении индивидуальных обстоятельств и полных последствий стоит обратиться к нотариусу / юрисконсульту.
