Більшість іноземців, які вирішили купити нерухомість у Франції, зосереджуються на сільській місцевості або невеликих містах, де можна насолодитися відпусткою або спокійнішим ритмом життя. Але чи тут є можливість вигідно інвестувати?
Самі французи дуже зацікавлені в рентній нерухомості як довгостроковій інвестиції. Для сім’ї середнього класу цілком нормально мати одну-дві квартири, які вони здають. Але місцеві жителі, як правило, купують нерухомість у великих містах Франції, і найчастіше віддають перевагу квартирам, а не будинкам. Найчастіше квартири приносять більш високий рентний дохід, а також можуть похвалитися нижчою вартістю вхідного квитка на цей ринок.
Також варто відзначити, що французи віддають перевагу житлу в нових будівлях, особливо якщо вони хочуть скористатися податковими пільгами Loi Pinel. Це дає звільнення від прибуткового податку на інвестиції в новобудови в окремих районах (12-21% від покупної ціни). Тим не менш, власність повинна здаватися в оренду протягом як мінімум шести років, а найкращі податкові пільги настають, якщо ви зобов’язуєтеся володіти об’єктом протягом 12 років. Максимальний рівень орендної плати та максимальний дохід орендарів також контролюються.
Великі забудовники, такі як Nexity, мають консультантів, які можуть допомогти інвесторам прийняти найкраще рішення як з розрахунку їх бюджету, так і в питанні податкових зобов’язань. Якщо покупка нерухомості у Франції сприймається як цілком пасивна інвестиція, то забудовник також може запропонувати опцію управління орендою.
При іпотечних ставках трохи більше 1% і валової прибутковості житлової нерухомості зазвичай від 4% до 8% (вище, ніж у більшості країн Європи), має сенс інвестувати в la pierre.
Вибір міста
Де можна укласти найбільш вигідну угоду за наявного бюджету? Це залежить від того, чи ви хочете отримати якомога більше доходу або плануєте знайти баланс між нинішнім доходом і приростом капіталу в майбутньому. Якщо вам потрібен лише дохід, то, наприклад, Сент-Етьєн – одне з найприбутковіших міст Франції з валовою прибутковістю від оренди в межах 8-11% та низькими цінами (в середньому 1173 євро/кв. м – що у 10 разів дешевше від того, що ви заплатили б у Парижі!)
Хороший приріст капіталу можна відзначити в інших локаціях. Ренн, столиця Бретані, та Анже, столиця департаменту Мен та Луара, мають позитивні демографічні показники та хорошу прибутковість: 8,2% та 6,2% відповідно. Крім того, вони знаходяться менш ніж за дві години їзди від Парижа на поїзді (пряме сполучення без пересадок). Ще один бонус – доступна вартість входу на ринок: нерухомість у Ренні може коштувати лише 100 000 євро. Норманнський порт Гавр із прибутковістю нерухомості до 7,6% та стара столиця Лотарингії Нансі із середньою прибутковістю понад 6% є двома іншими цікавими ринками для пошуку прибуткових інвестицій.
Нерухомість Парижа, як і раніше, популярна в очах інвесторів, особливо центральні округи столиці, але будьте готові до найнижчої прибутковості у Франції – всього 3%. І зараз покупці стають доволі розбірливими. Ріелтори стверджують, що найпопулярнішими об’єктами після пандемії стало житло з балконом, терасою, садом або поряд із річкою чи парком. Середні ціни можуть вводити в оману, тому що нижні поверхи продаються дешевше, а сади можуть додати до ціни 10-20%, тоді як похмурий двір, навпаки, знизить цінник на 15%. Що стосується будинків без ліфта, то квартира на шостому поверсі коштуватиме набагато менше, ніж у будинках, де не потрібно підніматися сходами, а саме такі квартири останнім часом демонструють деяку слабкість у ціні.
Цінник для входу ринку нерухомості Парижа космічний. Столичне житло продається за ціною 11 000 євро за кв. м, але для елітної нерухомості ця сума сягає 40 000 євро за «квадрат». Невеликі об’єкти також продаються за вищою ціною за квадратний метр.
Хороше повернення інвестицій
Агенти з продажу нерухомості кажуть, що яке б велике місто ви не вибрали, краще купувати за межами центру, якщо ви хочете отримати хороший дохід, або купувати в невеликих містах, таких як Сент-Етьєн, Рубі або Лібурн. “Центр – це місце, куди ви інвестуєте для збереження капіталу”, – кажуть ріелтори. На таких ринках, як Марсель та Лілль, все ще є деякі можливості, але вам дійсно доведеться провести масштабну дослідницьку роботу. Необхідно вивчити райони, щоб купити нерухомість у Франції за максимально адекватною вартістю. Так, у Парижі чи Марселі орендна плата може впасти на 200 євро, якщо перейти вулицю.
Якщо ви хочете отримати більш вагомий дохід, варто купувати відразу блок квартир. Це може здатися неможливим, але таунхаус, переобладнаний у три окремі квартири, у деяких французьких містах може коштувати 150 000 євро або навіть менше, якщо він потребує ремонту. Поділ квартир (Colocation) є ще одним більш прибутковим сегментом, ніж звичайна оренда, особливо в Ліллі та Марселі.
Оренда мебльованої нерухомості у Франції здатна ще більше підвищити прибутковість, причому орендна плата за той же об’єкт буде на 5-20% вище, залежно від місцевого попиту.
Для інвесторів-резидентів Франції статус LMNP (Loueur Meublé Non Professionel) також має низку серйозних податкових переваг. Якщо ви є резидентом іноземної держави, ваші податкові зобов’язання на батьківщині можуть бути вищими, ніж у Франції, оскільки ви не зможете використовувати податкові пільги Pinel та LMNP для зарахування вашого доходу. Французьке податкове законодавство, як правило, є досить лояльним до орендодавців, і, зокрема, ви все ще можете відняти витрати на фінансування від свого рентного доходу, чого не відбувається в більшості інших країн Європи. Але податки – складна область, тому обов’язково зверніться за порадою до податкового консультанта.
Агенти, що спеціалізуються на інвестиціях у рентну нерухомість Франції, також виступають за покупку вторинної нерухомості, що потребує ремонту. Старий об’єкт продається зі знижкою 20-30% порівняно з новим, тому, як правило, можна розраховувати на більш високий дохід.
Знову ж таки, резиденти Франції отримують податкові пільги, оскільки протягом наступних 10 років усі витрати на ремонт можуть бути зараховані у рахунок податку.
Детальні дані
Щоб вибрати міста, в нерухомість яких варто інвестувати, необхідно охопити низку критеріїв, таких як зростання чисельності населення, зайнятість, середній дохід, співвідношення орендарів та власників нерухомості, а також тенденції цін на житло та потенційну прибутковість. Далі варто проаналізувати кожен район міста, причому важливо детально вивчити всі локації. Наприклад, район Лілль-Сюд пропонує валову прибутковість у розмірі 8-10%, має хороший доступ до метро і знаходиться недалеко від медичного факультету університету, може похвалитися високим попитом на оренду, хоч і виглядає трохи неохайніше. З іншого боку, Сен-Моріс із зеленими насадженнями та гарним транспортним сполученням користується великим попитом у молодих фахівців, і ви все ще можете розраховувати на прибутковість 6-8% проти всього 4-5% в історичному центрі, з хорошими шансами приросту капіталу.
Три або чотири роки тому Лімож, столиця Верхньої В’єнни, разом із Сент-Етьєном займав перше місце в рейтингу високоприбуткових міст для покупки інвестиційної нерухомості у Франції. Але зараз ціни зросли, і інвесторам не варто чекати більше 6-7%.
Звичайно, все залежить від якості нерухомості та від району. Ви можете отримати 10% в одному з районів на північ від Ліможа, але вони не мають стабільного попиту.
Купівля старої нерухомості в Ліможі з необхідністю подальшого проведення ремонту – один із способів отримати додатковий прибуток, але знайти такі квартири не так просто, як раніше, і якщо вони з’являються на ринку, то діяти доводиться дуже швидко. Позитивною стороною подібної опції є той факт, що після проведення необхідного ремонту цю нерухомість можна буде швидко здати в оренду.
Партнери з нерухомості
З огляду на необхідність діяти швидко – іноді вирушити на перегляд того ж дня, коли вона виходить на ринок – чи справді покупка рентної нерухомості у Франції вважається гідною та доступною опцією для нерезидентів? Можливо, ні, якщо ви плануєте робити все самостійно. Але існує безліч агентств, таких як, наприклад, Кофранс, які можуть надати інвестиційні послуги «під ключ». Більшість компаній подібної спрямованості концентруються у низці великих міст, де вони мають певний досвід. Консультант працює з кожним інвестором, щоб визначити проект на основі наявного бюджету та бажаної прибутковості.
Агенти допомагають знайти об’єкти, які або недавно з’явилися на ринку, або взагалі перебувають у стадії будівництва. Також стороннім спеціалістам можна доручити турботи про ремонт та меблювання, щоб переконатися, що нерухомість точно підходить цільовому орендарю. Ви також можете скористатися послугами ріелтора або одного з великих забудовників, щоб купити нову нерухомість у Франції, яка відповідає всім вимогам.
Альтернативні варіанти
Звичайно, ви можете купити будинок для відпочинку з можливістю здачі в оренду, наприклад, господарські будівлі, які можна перетворити на домашній готель. Це дає можливість розвиватися у своєму темпі, але не варто недооцінювати супутні роботи.
Вам доведеться перевірити PLU (Plan Local d’Urbanisme), щоб дізнатися, чи дозволено вам звести різні будівлі. Те саме, якщо ви вирішите купити великий міський або сільський будинок і розділити його на два окремі житла, здавши одне в оренду. Зазвичай дозвіл на перепланування не потрібен, якщо ви не вносите зовнішні зміни, але майте на увазі, що в кожній комуні діють свої правила.
Нарешті, якщо ви вже живете у Франції та розчарувалися у низькій прибутковості депозитів у банках, то можете розглянути інший спосіб інвестування в нерухомість через SCPI (Société Civile de Placement Immobilier). Списки цих фондів, що інвестують у комерційну, а також житлову нерухомість та готелі, регулярно з’являються у французьких фінансових виданнях, і це ще один спосіб порівняно безпечно інвестувати у нерухомість Франції.
Здебільшого доходність коливається у межах від 4% до 6%. На жаль, купити їх неймовірно складно, тому що потрібно заздалегідь оформити багато документів. Але як тільки ви купите частку, все, що вам залишиться робити, це сидіти склавши руки і чекати щоквартальних платежів. Набагато менше роботи, ніж полагодити кран, що капає, або знайти надійного нового орендаря!
