Ипотека во Франции может принимать различные формы, но основными видами кредита являются следующие:
- Погашение долга или выплата только процентов?
Французские кредиторы предлагают стандартную ипотеку с погашением основной суммы долга и процентов в форме равных долей или оплаты тела кредита и процентов, которые выплачиваются каждый месяц в течение срока действия ипотеки.
Ипотека с погашением долга называется prêt amortissable / prêt classique.
Максимальная сумма кредита, как правило, не превышает 80% стоимости недвижимости во Франции. Это негласное правило распространяется на кредит как с фиксированной, так и с плавающей ставкой.
Многие кредиторы не готовы предоставлять ипотечный кредит ниже минимально установленной планки. Обычно речь идет о сумме не менее 50 000 евро, но в некоторых учреждениях нижний порог может достигать 100 000 евро.
Ставки начинаются с небольшого превышения над ставкой Euribor.
Ипотека с выплатой только процентов в основном интересна арендодателям, которые хотят минимизировать свои ежемесячные расходы. Также они пользуются данной схемой, поскольку проценты по ипотеке не облагаются налогом при расчете дохода от аренды или инвестиций.
Ипотека во Франции с выплатой только процентов называется prêt in fine. Если в кредитном договоре строго прописывается условие «только проценты», то в течение срока кредита заемщик выплачивает только процентную часть. Погашение основной суммы долга, как правило, обеспечивается с помощью политики вкладов, когда «тело кредита» выплачивается в конце срока. Существуют также варианты, когда сумма долга выплачивается на более поздних этапах ипотеки.
- Ипотека с фиксированной или переменной (плавающей) ставкой?
Основной вопрос при выборе займа заключается в выборе между кредитом с фиксированной, но более высокой процентной ставкой, или рискованной, но пониженной плавающей ставкой.
Очевидно, что если вы ищете безопасность и гарантированные выплаты, то выбор должен пасть на фиксированную ставку. Однако часто бывает так, что комиссионный сбор, выплачиваемый при досрочном погашении ипотеки с фиксированной ставкой, сводит к минимуму все былые преимущества.
Тем не менее большинство ипотечных кредитов во Франции предоставляется с фиксированной процентной ставкой.
Если вы хотите получить примерное представление о том, сколько денег можете взять в долг, и желаете сравнить расходы при различных условиях кредитов, вы можете сделать это, воспользовавшись калькулятором на сайте meilleurtaux.com.
Один из видов ипотеки фиксированной процентной ставкой, который может представлять интерес для многих, – это prêt modulable, или гибкая ипотека. В соответствии с условиями этой ипотеки вы можете варьировать сумму погашения в зависимости от текущих жизненных и финансовых обстоятельств. Как правило, существуют верхние и нижние пределы погашения, но в некоторых случаях вы можете приостановить платеж на срок до двух лет или увеличить выплаты более чем на 30%.
Ставки по ипотеке во Франции варьируются на уровне около 1,50% при условии погашения в течение 20 лет. К этому вам нужно добавить около 0,5% за страхование. Для ипотеки с переменной ставкой проценты чуть ниже, а для кредитов с малым сроком погашения еще меньше.
Актуальные ставки по ипотечным кредитам, за исключением страхования, вы также можете узнать на страницах сайта meilleurtaux.com, где есть возможность отрегулировать показатели по индивидуальным критериям.
Несмотря на популярность ипотеки с фиксированной ставкой, количество кредитов с плавающей ставкой значительно выросло во Франции за последние годы, и теперь на их долю приходится треть всех выданных ипотечных кредитов.
Многих привлекает изначально более низкие проценты, предлагаемый при ипотеке с плавающей ставкой, а ряд новых схем, введенных кредиторами, могут ограничить ответственность заемщика, гарантируя большую безопасность и уверенность.
Размер плавающей ставки по ипотеке во Франции обычно основывается на среднем показателе Euribor за последние три месяца или за год с увеличением от 1% до 3% в интересах кредитора. Точная величина надбавки зависит от типа кредита и индивидуальных характеристик заемщика.
Если вы решили оформить ипотеку во Франции с плавающей ставкой, убедитесь, что четко понимаете, как часто пересматривается ставка, поскольку это, несомненно, может повлиять на размер оплаты.
На современном рынке есть несколько различных видов кредитов с переменной ставкой. Наиболее распространенным считается prêt à taux révisable cape. В данном случае размер ставки ограничивается 2% или 3%. Это обеспечивает некую безопасность, аналогичную ипотеке с фиксированной ставкой, а в сочетании с экономией, которая может быть достигнута с помощью переменной ставки, данный вид ипотеки считается наиболее востребованным. Здесь же действует и обратное правило: любое уменьшение переменной ставки также может быть ограничено.
Модифицированная форма этой ипотеки формулируется как prêt à taux révisable non cape mais à échéances plafonnées. В этом типе ипотеки ставка является полностью переменной (регулируемой), но сумма ежемесячного платежа имеет верхний предел. Если увеличение ставки не может быть ограничено этим пределом, срок ипотеки увеличивается, что снижает ежемесячный платеж. Там, где ставки снижаются, срок ипотеки уменьшается.
Для пересмотра верхнего предела ежемесячных платежей обычно используется индекс потребительских цен.
Есть также стандартная переменная ипотека во Франции, называемая le prêt à taux révisable non cape et à échéances non plafonnées. Проще говоря, ставка и срок кредита являются полностью переменными без ограничений.
Если вы решите использовать этот продукт, то стоит подумать, позволит ли кредитор позднее вам перейти на другой тип ипотеки и какие расходы это может за собой повлечь.
Вы также можете рассмотреть возможность оформления смешанного ипотечного кредита с фиксированной и переменной ставкой.
Некоторые кредиторы предлагают возможность перехода на фиксированную ставку, но важно уточнить условия этого предложения и, в частности, возникает ли необходимость уплачивать комиссию.
В условиях растущей конкуренции на французском рынке ипотечного кредитования кредиторы предлагают дисконтированную ипотеку во Франции на ограниченный срок. Уровень скидки может достигать 1%.
Однако будьте внимательны к периоду скидок, уточните ставки в конце льготного периода и выясните комиссии,
если захотите сменить кредитора.
– Годовая процентная ставка
Реальная процентная ставка по вашему кредиту измеряется глобальной эффективной ставкой (Taux Effectif Global или TEG), которая включает комиссию кредитора и сопутствующие расходы по кредиту, например, административные расходы, страхование и т.д.
TEG жестко регулируется и обеспечивает надежную защиту потребителей от кредиторов, которые могут попытаться исказить истинную процентную ставку по кредиту.
Возможно, не менее важно, что этот показатель также предоставляет кредиторам возможность провести подлинное сравнение ставок, предлагаемых различными кредитными структурами. Использование в рекламе TEG является обязательным условием для всех кредиторов. Там, где применяются фиксированные ставки, TEG легко определяется. Однако если ипотека во Франции получена на условиях переменной ставки, объявленная ставка будет действительна только в первый период действия кредита, будь то первый квартал или первый год, в зависимости от продолжительности фиксированного периода.
Если ставка является переменной, закон требует, чтобы условия и частота изменений были четко указаны в письменном предложении (офферте).
Если ссуда не требует юридических, административных или страховых расходов, тогда TEG может быть только номинальной процентной ставкой.
Хотя TEG явно полезен при сравнении предложений, важно, чтобы вы, принимая решение об оформлении ипотеки во Франции, руководствовались не только процентными ставками.
Таким образом, обратите внимание на фактический график выплат в течение срока действия ипотеки, штрафные санкции, гибкость кредитора в вопросе изменений в типе ипотеки, а также условия страховой премии, будь то постоянные или сокращающиеся платежи.
Самое главное – изучить более широкие рыночные тенденции в типах ипотеки, которые вы для себя рассматриваете.
- Кратковременные ссуды или промежуточное финансирование Prêt Relais
Это ипотека для тех, кто приобретает недвижимость во Франции, но еще не завершил продажу существующего объекта.
Ипотека в форме промежуточного кредита называется prêt relayis. Кредит предоставляется на срок до двух лет, т.е. до момента продажи существующего имущества при условии, что в продаваемом объекте достаточно капитала для покрытия суммы займа.
С обвалом финансовых рынков в октябре 2009 года такие кредиты стало труднее получить, но с весны 2010 года все больше французских кредиторов начали снова их предлагать.
Обычно таким способом можно охватить только до 60% стоимости нынешнего дома, хотя цифры могут повыситься, если кредитор сочтет риск приемлемым.
Заемщик, как правило, платит только проценты по кредиту, при этом тело кредита погашается при продаже нынешней недвижимости во Франции.
Кредиторы нередко превращают промежуточное финансирование prêt relis в долгосрочный ипотечный кредит.
Существует четыре основных типа préts relayis:
– Краткосрочный кредит на текущее имущество с нормальным погашением ипотеки за новый объект недвижимости, где стоимость нового имущества больше, чем цена существующего жилья.
Одна из трудностей этой ипотеки заключается в том, что уровень ежемесячных выплат может превышать уровень платежеспособности, и в этом случае один из альтернативных вариантов может быть более предпочтительным.
– Ссуда на текущее имущество с погашением ипотеки на новое жилье, но без выплат по ссуде до тех пор, пока имущество не будет продано или не окончится согласованный период «платежных каникул».
В этом случае проценты по ипотеке во Франции приостанавливаются и выплачиваются при продаже существующего дома. Излишне говорить, что это дорогой вариант, особенно если речь идет о продолжительном временном промежутке.
– Единый кредит на оба объекта с оплатой только процентов до продажи существующего дома.
– Кредит для тех, кто покупает недвижимость во Франции, которая имеет более низкую стоимость, чем продаваемая. Все, что здесь нужно, это краткосрочный промежуточный кредит до тех пор, пока существующая недвижимость не будет продана.
У специализированных кредитных организаций есть много разных схем, поэтому вам стоит досконально изучить вопрос, прежде чем оформлять ипотеку во Франции.
- Гибридная ипотека Prêt Multipalier
Это ипотека, которая будет интересна только действующим жителям Франции.
Гибридная ипотека называется prêt multipalier.
Одной из классических особенностей французского ипотечного рынка является то, в какой степени покупка или строительство недвижимости может финансироваться за счет основного займа плюс еще одной регулируемой ипотекой, например, prêt à taux zéro, prêt épargne logement и prêt principal.
Проблема, которая часто возникает, состоит в том, что из-за условий, налагаемых на субсидируемые ипотеки, срок кредитов может иметь различную продолжительность. Это приводит к тому, что в первые годы заемщик вынужден платить более высокие ежемесячные платежи, а с течением времени суммы к погашению снижаются.
Кредит Prêt multipalier предназначен для выравнивания ежемесячных платежей в течение всего срока действия ипотеки во Франции. Это позволяет лучше управлять семейными финансами.
Соответственно, в первые годы, когда вы должны погашать другие обязательства, выплаты по prêt multipalier будут низкими, но будут увеличиваться по мере погашения других займов.
В целом, кредит prêt multipalier стоит рассматривать как ипотеку с различными уровнями погашения в зависимости от наличия других займов и способности покрыть долги.
Шошина Ольга
